Ano recorde para o mercado habitacional português

Artigo publicado na Uniplaces

A notícia do crescimento contínuo no mercado imobiliário português foi revelada esta semana pela Associação Nacional de Agentes Imobiliários (APEMIP). A associação disse que, com este crescimento projetado, o mercado imobiliário terá crescido 20% quando comparado com os números do ano passado.

A APEMIP prevê ainda que este crescimento deverá continuar pelo menos nos próximos dois anos. A associação avançou ainda que o mercado imobiliário recebeu um impulso decisivo através do investimento estrangeiro, mas afirmou que o crescimento contínuo está também está a ser apoiado pelo mercado doméstico, com os investidores a investirem os seus depósitos bancários no mercado de compra e venda, com vista ao arrendamento.

Enquanto isso, novos números mostram que a indústria da construção registou um crescimento de mais de 40%. De acordo com o Índice Pipeline Imobiliário, o número de licenças de construção emitidas entre o segundo trimestre de 2016 e o segundo trimestre de 2017 aumentou 42,7% em Portugal continental. Quanto à emissão de licenças para renovar ou reconstruir casas antigas, foi particularmente forte, com um aumento de pouco mais de 68% no período em questão.

Enquanto isso, os números oficiais no início deste outono indicaram que o índice nacional de preços da habitação viu os preços dos imóveis aumentarem em 8% durante o segundo trimestre do ano em relação ao mesmo período de 2016. Os preços das casas também aumentaram no primeiro trimestre de 2017, com o custo da habitação a registar um aumento de 3,2%.

Adicionalmente, figuras publicadas pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) revelaram ainda que as novas propriedades continuaram a registar um aumento, enquanto as propriedades usadas, enquanto ainda apresentavam fortes aumentos, diminuíram durante o segundo trimestre do ano.

O INE disse ainda que um total de pouco menos de 37.000 propriedades foram vendidas entre abril e junho, um aumento de 16,1% em 2016 e quase 5% acima do número registado entre janeiro e março deste ano.

O valor total dos imóveis vendidos no segundo trimestre aumentou 23,3% em relação ao ano passado, totalizando 4,6 bilhões de euros, dos quais 3,7 bilhões de euros representaram casas usadas.

Grandes Opções do Plano 2018 Aprovadas: Habitação em Destaque

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No passado dia 13 de outubro, o Governo aprovou as “Grandes Opções do Plano para 2018” (GOP2018) que procuram dar especial atenção à política de habitação em Portugal. Com o intuito de promover a valorização do território e reforçar a igualdade e coesão social, o GOP2018 prevê uma ampla execução de diversas políticas de habitação.

“Uma renovada e ambiciosa política de habitação é fundamental para a manutenção da competitividade dos territórios, nomeadamente dos territórios urbanos,” expressa o documento elaborado pelo Governo com metas a atingir no sector da habitação.

O executivo procura destacar as políticas de habitação e reabilitação urbana, enquanto motores da qualificação dos territórios urbanos. Desta forma, o Governo de António Costa estabeleceu como grandes objetivos a prosseguir:

• Dar resposta às famílias que vivem em situações de grave carência habitacional;
• Garantir o acesso à habitação para todos os que não têm resposta por via do mercado;
• Criar as condições para que a reabilitação seja a principal forma de intervenção ao nível do edificado e do desenvolvimento urbano;
• Promover a inclusão social e territorial e as oportunidades de escolha habitacionais.

Com vista a combater os desafios que se colocam à política de habitação, a proposta do Governo assenta em três princípios orientadores que implicam uma evolução face às políticas anteriores neste domínio, traduzindo-se numa passagem:

• De uma política centrada na oferta pública de habitação para os mais carenciados para uma política orientada para o acesso universal a uma habitação;

• De uma política de habitação cujos principais instrumentos assentaram na construção de novos alojamentos e no apoio à compra de casa para uma política que privilegia a reabilitação e o arrendamento;

• De uma política de habitação centrada nas “casas” para uma política que coloca no seu centro as “pessoas”.

A médio prazo (oito anos) o objetivo é aumentar o peso da habitação com apoio público na globalidade do parque habitacional e baixar a taxa de sobrecarga das despesas com habitação no regime de arrendamento, em convergência com a atual média europeia.

Para tal, o Governo definiu quatro eixos de intervenção, em torno dos quais se organizam os instrumentos e medidas a desenvolver. Em primeiro lugar, o relançamento de uma política de habitação social com o objetivo de suprimir as carências atuais que se refletem numa acentuada dificuldade de acesso à habitação acessível. Assim, a segunda aposta foca-se no arrendamento acessível que conta já com o Novo Programa Renda Acessível à semelhança do Porta 65. Finalmente, a reabilitação é central nesta proposta do Governo que procura aumentar os apoios à reabilitação urbana fazendo desta um elemento central no enquadramento da política de habitação.

Escrituras de imóveis obedecem a novas regras a partir de novembro

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A partir do dia 19 de novembro, os notários e outras instâncias com competência para validar contratos de compra e venda de bens imóveis terão de fazer constar no contrato qual o meio de pagamento utilizado e o momento em que este ocorre. Esta medida enquadra-se numa vasta política de prevenção e de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo bem como a de evitar a utilização do sistema financeiro para tais efeitos.

Contexto legislativo

Esta alteração surge no contexto da Lei n.º 89/2017, de 21 de agosto que aprova o Regime Jurídico do Registo Central do Beneficiário Efetivo (RCBE) e transpõe para a ordem jurídica interna o Capítulo III da Diretiva (UE) 2015/849, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 20 de maio de 2015.

Neste âmbito, a Lei n.º 89/2017 vem alterar o Código do Registo Predial e do Código do Notariado, no que diz respeito às referências obrigatórias que devem fazer parte dos instrumentos notariais, processuais ou outros destinados a titular factos sujeitos a registo predial, como é o caso dos contratos de compra e venda de bens imóveis.

Obrigação de referência ao pagamento e respetiva quantia

Deste modo, a partir do dia 19 de novembro, no ato de compra e venda de um imóvel, a entidade que celebrar o negócio (conservatória, notário, advogado, câmara de comércio e indústria ou solicitador) passará a ter de mencionar obrigatoriamente no contrato, “sempre que esteja em causa o pagamento de uma quantia, a indicação do momento em que tal ocorre e do meio de pagamento utilizado”.

Nos casos em que o pagamento ocorra antes ou no momento da celebração do ato, a lei obriga a que seja mencionado no contrato o respetivo meio de pagamento. Se este for realizado em numerário deverá ser indicada a moeda utilizada. Já se o pagamento for efetuado por cheque, o seu número e a entidade sacada devem ser assinalados.

Já nos casos de pagamento através da realização de uma transferência de fundos, deverá ser indicada “a identificação da conta do ordenante e da conta do beneficiário, mediante a menção dos respetivos números e prestadores de serviços de pagamento” ou, “quando o ordenante ou o beneficiário não realize a transferência por intermédio de uma conta de pagamento”, deverá constar “a menção do identificador único da transação ou do número do instrumento de pagamento utilizado e do respetivo emitente”.

A Comissão Nacional de Proteção de Dados (CNPD) e a Ordem dos Advogados acompanharam o processo legislativo e levantaram objeções a esta alteração. A CNPD considerou inconstitucional por se traduzir numa “restrição dos direitos fundamentais dos cidadãos”. Apesar da controvérsia, o diploma foi aprovado no parlamento e publicado em Diário da República, com entrada em vigor já a partir do dia 19 de novembro.

Obrigação de comunicação

Inserido no mesmo pacote legislativo de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, inserem-se também obrigações de comunicação que visam as entidades que exerçam atividades imobiliárias, como mediação imobiliária, compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis, arrendamento e promoção imobiliária.

Proibição de transações numerárias superiores a 3.000€

A par destas novas obrigações declarativas está em vigor, desde o dia 23 de agosto, a Lei n.º 92/2017, de 22 de agosto, que obriga à utilização de meio de pagamento específico em transações que envolvam montantes iguais ou superiores a 3.000 euros. Desde então é proibido pagar ou receber em numerário em transações de qualquer natureza que envolvam montantes iguais ou superiores a 3.000 euros (ou o seu equivalente em moeda estrangeira).

O limiar de 3.000 euros sobe para 10.000 euros (ou o seu equivalente em moeda estrangeira) quando «o pagamento seja realizado por pessoas singulares não residentes em território português e desde que não atuem na qualidade de empresários ou comerciantes».

Passa também a ser proibido o pagamento em numerário de impostos cujo valor seja superior a 500 euros.  Caso se verifiquem transações em numerário que não respeitem referidos limites, os intervenientes podem incorrer numa contraordenação fiscal, punível com coima de 180 a 4.500 euros.

Quando é que há transmissão do contrato de arrendamento por morte do inquilino?

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As condições em que o contrato de arrendamento se transmite dependem da data da morte do inquilino e da data em que o contrato foi celebrado.

Para os contratos de arrendamento celebrados depois do Novo Regimento do Arrendamento Urbano (NRAU), o contrato transmite-se, por morte do inquilino, quando lhe sobreviva:

• Um cônjuge com residência no imóvel arrendado;
• Uma pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano;
• Uma pessoa que com ele vivesse em economia comum e há mais de um ano.

Nos últimos dois pontos, a transmissão da posição do contrato depende de, à data da morte do inquilino, o transmissário residir na habitação arrendada há mais de um ano.

Nos casos em que existam várias pessoas com direito à transmissão do contrato, a posição do inquilino transmite-se, em igualdade de circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge que sobrevive e reside no local ou a pessoa que com o falecido vivesse em união de facto, para o parente ou afim mais próximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para a mais velha de entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum.

Para os contratos de arrendamento celebrados antes do NRAU, o contrato transmite-se, por morte do inquilino, quando lhe sobreviva:

• Um cônjuge com residência no imóvel arrendado;
• Uma pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos com residência no local há mais de um ano;
• Ascendente em primeiro grau (pais) que com ele convivesse há mais de um ano;
• Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11° ou 12° ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
• Filho ou enteado que com ele convivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

A posição de inquilino transmite-se, pela ordem dos respetivos pontos, às pessoas neles referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o ascendente, filho ou enteado mais velho. Se sobreviver ao inquilino mais de um ascendente, então haverá transmissão por morte entre eles.