Arrendamento Residencial vs Alojamento Local

Artigo publicado na Uniplaces

Tanto o arrendamento residencial como o alojamento local têm como fundamento a oferta de acomodação a terceiros mediante remuneração. No entanto, estes dois conceitos inerentes à política da habitação diferem em diversos fatores. Por norma, o arrendamento residencial é associado a relativamente longos períodos de tempo em que o arrendatário arrenda um imóvel com o intuito de lá fazer a sua vida durante tempo indeterminado ou determinado, embora regra geral de longa duração. Pelo contrário, o alojamento local está fortemente associado a turistas que desejam passar um curto período de tempo numa habitação com o intuito de fazer férias. Como diferem então estas duas ofertas de acomodação ao nível da legislação?

Exploraçāo de Arrendamento Residencial vs Alojamento Local

A grande diferença entre um contrato de arrendamento residencial e a exploração de um estabelecimento de alojamento local (nos termos do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto) está associada à forma em como estas duas são exploradas. No primeiro caso – arrendamento residencial – existe uma mera locação de bens imóveis (que pode ser temporária e ter por objeto uma habitação para férias) no segundo caso – alojamento local – existe uma prestação de serviços de alojamento; ou seja, além do alojamento em si, existem serviços complementares, como por exemplo a limpeza, recepção ou outros serviços de apoio. Neste caso mais personalizado de prestação de serviços, aplica-se o já referido DL n.º 128/2014, de 29 de agosto, sendo necessário registar o imóvel como estabelecimento de alojamento local.

Custos Associados

Os custos que o alojamento local e senhorios tradicionais têm em comum são essencialmente com o IMI, condomínio, seguros e obras ou encargos de manutenção do imóvel. A diferença situa-se sobretudo ao nível dos custos operacionais. No alojamento local os proprietários têm de pagar comissões de reserva (cobradas pelos sites internacionais e que podem ir aos 15%); o IVA que têm de liquidar de 6%; a realização do check-in presencial sempre que chegam os hóspedes e do check-out e vistoria quando estes saem; a limpeza e preparação da casa; tratamento de roupas ou anúncios para publicitar o espaço, este último por norma com mais frequência do que o arrendamento tradicional.

Legalização de arrendamento residencial vs alojamento local

Para legalizar um contrato de arrendamento residencial, a lei expressa que os senhorios devem comunicar às Finanças os contratos de arrendamentos que celebrem com os inquilinos, relativamente a imóveis de que sejam titulares. Trata-se de uma obrigação fiscal declarativa imposta aos senhorios por cada contrato celebrado e que se traduz na entrega de uma Declaração do Modelo 2 do IS.

Quanto ao prazo a que o senhorio dispõe para comunicar os contratos às Finanças, no caso do arrendamento urbano, por exemplo, se assinar no dia 20 de setembro de 2017 um contrato de arrendamento para habitação que terá inicio no dia 1 de Outubro de 2017, deverá comunicar às finanças este contrato até ao dia 30 de novembro.

Quanto ao alojamento local, a sua legalização formal pressupõe que o proprietário do imóvel registe o locado no Registo do Alojamento Local (RNAL) através de uma mera comunicação prévia efetuada no Balcão Único Eletrónico.

É importante salientar que a partir do dia 1 de julho todos os proprietários que façam a exploração de alojamento local são obrigados a inscrever o imóvel objeto de exploração no Registo Nacional de Turismo. Ainda, todas as plataformas onlines – Airbnb, Booking, etc – passam também a ser obrigadas a apresentar o número de licença do alojamento local anunciado. Está atualmente em curso uma inspeção geral em todo o país por parte de funcionários das Finanças, com o intuito de inventariar todos os estabelecimentos de alojamento local de modo a garantir a sua conformidade com a lei.

Note-se, ainda, que ao anunciar o seu imóvel online como alojamento local o mesmo tem de estar registado de acordo com o DL n° 128/2014, caso contrário, os senhorios poerão incorrer em coimas até 4.000€, no caso de pessoas singulares. Ainda, contrariamente ao arrendamento residencial, todos os estabelecimentos de alojamento local devem dispor de livro de reclamações de acordo com o DL n° 156/2005, sendo que deve existir um individual para cada estabelecimento.

No caso especifico do alojamento local, visto ser uma atividade recorrente e de curto prazo, o proprietário do estabelecimento não é obrigado a comunicar às Finanças cada vez que receba inquilinos, sendo este controlo feito posteriormente através da tributação nas Finanças bem como de um comunicado ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (no caso de receber estrangeiros no seu alojamento local).

Tributação de arrendamento residencial vs alojamento local

 Arrendamento Residencial

A regra geral é a de que as rendas de imóveis são rendimentos prediais integrados na categoria F do IRS. Porém, desde 2015, com o reconhecimento do arrendamento como atividade empresarial, alguns senhorios têm optado pela categoria B. Embora persistam algumas dúvidas relativamente à melhor opção entre as duas categorias, tudo depende dos rendimentos totais do contribuinte, sendo que o mesmo poderá fazer uma simulação de maneira a confirmar qual a alternativa mais vantajosa.

Categoria F

A primeira modalidade de tributação das rendas que surgiu na sequência do arrendamento urbano, de 2012 – categoria F –  é a aplicação de uma taxa especial de 28%, a qual entrou em vigor em 2013. Isto significa que os rendimentos prediais não serão somados aos restantes rendimentos que o proprietário tenha de outras categorias. Deste modo, escolhendo a categoria F do IRS, aplicando a taxa especial às rendas, o rendimento que o agregado familiar tiver tido durante o ano será dividido: as rendas pagam 28% de IRS e os demais rendimentos (como salários ou pensões) pagam a taxa de imposto que lhes corresponder, de acordo com o respetivo valor.  A tributação dos rendimentos da categoria F é feita através preenchimento do Anexo F do Modelo 3 do IRS.

 Categoria B

Uma segunda modalidade aplicável aos senhorios é a opção de tributarem os seus rendimentos prediais no âmbito da categoria B(rendimentos empresariais e profissionais) isto é, exercendo a atividade de arrendamento como uma atividade económica.  Esta modalidade surgiu com a reforma do IRS que entrou em vigor em Janeiro de 2015 e significa que os senhorios estarão na condição de empresários em nome individual, sendo que os valores das rendas serão incluídos na declaração anual de rendimentos no anexo B e obrigatoriamente englobados com os restantes rendimentos que o contribuinte tenha, das categorias A (trabalho dependente), H (pensões) ou G (outros rendimentos), quando sujeitos a englobamento.

Note, no entanto, que com a categoria B o englobamento é obrigatório, sendo que os contribuintes que façam esta opção deixam de poder beneficiar da taxa especial de 28% inerente à categoria F, sujeitando-se desta forma às taxas progressivas de imposto que vão sendo mais altas consoante o rendimento total aumenta. Na categoria B existem dois regimes optativos: o regime simplificado e o da contabilidade organizada (obrigatório para quem tem rendimentos superiores a 200 mil euros). Refira-se ainda que, optando pela categoria B, terá de passar os recibos verdes eletrónicos, à semelhança do que acontece com os trabalhadores independentes.

Os senhorios que queiram ser tributados por esta categoria têm que apresentar uma declaração de início de atividade através do Portal das Finanças. Para quem já tenha atividade aberta como independente, apenas terá de apresentar uma declaração de alterações para incluir esta atividade adicional. Os contribuintes deverão também informar o Fisco sobre o regime que escolhem, se o simplificado ou o da contabilidade organizada.

Alojamento Local

Os rendimentos inerentes ao Alojamento Local devem ser registados nas Finanças, declarando o inicio de uma atividade de prestação de serviços. Para rendimentos anuais inferiores a 200 mil euros, o contribuinte proprietário de um negócio de alojamento local pode optar pelo regime simplificado ou pela contabilidade organizada. Se os rendimentos anuais forem superior a 200 mil euros, tem de ter contabilidade organizada obrigatoriamente.

Com o regime simplificado, no caso do IRS, a taxa de imposto incide sobre 35% sobre os rendimentos no caso modalidades de moradia e apartamentos e sobre 15% dos rendimentos no caso da modalidade de estabelecimentos de hospedagem, onde se incluem os hostels.

No caso do IRC, também em regime simplificado, a taxa de imposto incide sobre 35% da receita (modalidades de moradia e apartamento) ou 4% (modalidade de estabelecimento de hospedagem).

Já os proprietários que auferirem rendimentos superiores a 200 mil euros por ano, que por isso enquadram-se automaticamente na contabilidade organizada. Uma das obrigações é ter de contratar um Contabilista Certificado.

Note-se também que os proprietários são obrigados a cobrar a taxa turística de dormida, normalmente a rondar o valor de 1€, tal como acontece na acomodação tradicional no ramo da hotelaria.

Para mais informações detalhadas quanto ao alojamento local confira aqui.

Conclusões

Em suma, apesar destes dois conceitos – arrendamento residencial e alojamento local – apresentarem muitas semelhanças entre si, a associação que representa os empresários do alojamento local – ALEP – tem vindo a apelar a um tratamento distinto entre estas duas formas de exploração habitacional, sendo que os empresários procuram continuar a apelar à inserção do alojamento local num quadro mais semelhante ao aplicado à hotelaria.

O que vai mudar no crédito à habitaçāo?

Artigo publicado na Uniplaces

A partir do dia 1 de janeiro de 2018 entra em vigor o decreto-lei que vem trazer novas regras relativas ao crédito à habitação, avançou o Jornal de Negócios. Esta diretiva foi adotada em Fevereiro de 2014 e deveria ter sido transposta até 21 de Março de 2016. Entre as principais alterações destaca-se o reforço da informação prestada aos clientes, sendo que os fiadores vão passar a receber mais informação.

Proteçāo do fiador

Deste modo, os bancos passarão a ser obrigados a fornecer aos clientes a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) que será harmonizada entre todos os Estados Membros da União Europeia. Atualmente, os bancos nacionais já distribuem aos clientes a Ficha de Informação Normalizada (FIN), documento este que contem toda a informação pré-contratual. No entanto, a novidade tem que ver com a obrigatoriedade de partilhar este documento com o fiador, caso este exista. Neste documento, as instituições financeiras devem mencionar a informação pré-contratual de caráter geral, personalizadas bem como todos os aspetos relativos ao dever de assistência do consumidor.

Com esta alteração, os fiadores são alvo de uma maior proteção visto que o fiador estará informado relativamente a todos os trâmites processuais do contrato de crédito hipotecário.

Prazo de reflexāo

Adicionalmente, o fiador também vai passar a ter um período de reflexão pois os bancos vão dar aos clientes um prazo mínimo de reflexão de 30 dias, sendo que durante os primeiros 7 dias do período de reflexão, a proposta de crédito não poderá ser aceite com vista a garantir um período mínimo de ponderação.

Concessāo de crédito

Nos casos em que o crédito hipotecário seja negociado, cabe aos bancos informar os clientes da possibilidade de regras especiais sendo uma delas que apenas seja constituído seguro de vida do credor e de outros intervenientes no contrato, bem como seguro sobre o imóvel em reforço da garantia da hipoteca.

Quanto aos requisitos para quem concede crédito, a lei obriga a que as instituições financeiras empreguem trabalhadores com adequados níveis de conhecimentos e competências. Deste modo, os funcionários dos bancos que concedem créditos hipotecários devem possuir noções sólidas das características dos produtos de crédito, a legislação aplicável ao sector, o processo de aquisição de imóveis, a avaliação das garantias exigidas, o mercado de crédito hipotecário em Portugal, a avaliação de solvabilidade dos consumidores, normas de ética empresarial e noções fundamentais de economia e finanças.

Avaliaçāo da solvabilidade

Outro dos elementos reforçados pela nova legislação é a avaliação da solvabilidade do cliente, ou seja, a sua capacidade de fazer face ao crédito hipotecário em causa. Para tal, devem ser consultadas as bases de dados de responsabilidades de créditos, a lista pública de execuções e outras bases de dados que sejam úteis para avaliar casos concretos de potenciais credores.

Avaliaçāo do imóvel independente

Aquando da compra de um imóvel, o mesmo deve ser avaliado por um perito na matéria. A nova lei dita que esta avaliação seja efetuada através de um perito avaliador independente registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). Esta avaliação pode ser impugnada pelo cliente, abrindo lugar a uma segunda avaliação, caso o mesmo o deseje. Adicionalmente, nos casos em que esta avaliação seja requerida pelos bancos, os clientes não têm a responsabilidade de suportar os custos.

Arrendamento e férias: é preciso assinar contrato?

Artigo publicado no Uniplaces

Com o verão a bater à porta, muitas pessoas questiona-se quanto à necessidade legal de efetuar um contrato de arrendamento durante um curto período de férias.

Assim, a lei aconselha a que todos os contratos de arrendamento, quer sejam de natureza habitacional – como acontece nos arrendamentos para habitação própria e permanente ou nos arrendamentos para gozo de período de férias – quer sejam de natureza não habitacional – como é o caso dos arrendamentos para comércio, prestação de serviços ou estacionamento – devam ser formalizados pelas partes através da elaboração de um documento escrito.

É importante salientar, no entanto, que no que diz respeito a contratos de arrendamento de curta duração, a lei é, por vezes, contraditória. Em alguns casos poderá encontrar a obrigatoriedade de realizar contrato apenas a partir de seis meses de duração, enquanto noutros, ser-lhe-á pedido um contrato para qualquer tipo de duração por mais curto que seja.

A Uniplaces contactou advogados especializados em arrendamento para desvendar o mistério em redor desta matéria, sendo que a maior recomendação foi a efetivamente de reduzirem a escrito qualquer arrendamento, habitacional ou não habitacional, a prazo ou de duração indeterminada, para uso normal ou transitório. Este conselho visa proteger as partes contratantes, de forma a que as mesmas possuam um título, de modo claro, que refira o vínculo contratual. Esta posição tem que ver também com a legislação antecedente e os meios de prova aceites para existência de um contrato:

• um período em que a prova podia ser feita por qualquer meio (testemunhal, recibo de renda, depósito bancário, documento escrito, etc.);
• posteriormente  por documento escrito, recibo de renda;
• recentemente por contrato escrito ou recibo de renda.

Contudo, a preferência pela forma escrita justifica-se com base na proteção das partes. Vejamos as seguintes razões:

• Para uma maior vinculação das partes às obrigações assumidas;
• Pela maior facilidade da prova da existência e conteúdo do contrato;
• Pela facilidade de invocação do teor do contrato perante terceiros (por exemplo, intervenção dos tribunais);
• Pela defesa dos interesses das partes;
• Por razões de interesse público (por exemplo, o pagamento de impostos);

Como vimos, de um modo geral, o requisito legal da realização de contratos de forma escrita nem sempre é claro, no entanto, a realização do mesmo é aconselhada no contexto da proteção dos interesses das partes, pois a redução a escrito permitirá uma maior confiança no conteúdo do contrato.

5 truques Feng Shui para uma casa mais feliz

Artigo publicado na Uniplaces

Nāo é preciso revirar a sua casa inteira para atrair melhor energia. Comece com algumas coisas simples que pode fazer agora sem grande esforço. No livro de Karen Kingston, Clear Your Clutter com Feng Shui, o feng shui é definido como "a arte de equilibrar e harmonizar o fluxo de energias naturais no nosso ambiente para criar efeitos benéficos nas nossas vidas". Confira cinco dicas práticas para uma casa mais vibrante onde a energia é livre para fluir:

Remova objetos obstruindo portas e escadas

Uma maneira simples de ter um melhor fluxo de energia na sua casa é certificando-se de que os seus caminhos estão livres de bagunça e nenhuma desordem está no seu caminho. "Quando remove a desordem, a energia flui mais suavemente, bem como a sua vida", diz Kensington.

Uma área importante para livrar da desordem é a entrada principal, pois é assim que as pessoas, bem como a energia, oportunidades e progresso, entram na sua casa. "Desordem na entrada principal cria luta desnecessária na sua vida." Livre-se de lixo, ao lado, e dentro da porta como sapatos espalhados e chapéus-de-chuva. Kingston também recomenda remover qualquer coisa que obstrua a abertura total de portas dentro de casa. Procure caixotes atrás da porta, objetos pendurados em ganchos na própria porta, ou na maçaneta da porta. "Observe o quanto a sua vida se torna mais fácil. Isso é tão simples e tão eficaz," acrescenta Kingston.

Faça o "coração" da sua casa aconchegante e convidativo

Cada casa deve ter um "coração", de acordo com Kingston. Este é o quarto ou a área da casa onde as pessoas convivem naturalmente. Aqui, a energia junta-se e mistura-se, distribuindo-se em torno da sua casa. Mas, para que isso aconteça, o espaço deve ser convidativo o suficiente para as pessoas ficarem.

Se o "coração" da sua casa é a sala de estar, sala de jantar ou a mesa de cozinha, certifique-se de que tem uma atmosfera acolhedora. "É particularmente importante ter uma peça central atraente que simbolize algo relevante e inspirador para as pessoas que vivem lá", diz Kingston. Apenas certifique-se de que o espaço não fica demasiado confuso ou demasiado decorado, acabando por criar uma sensação de caos.

Crie uma “gaveta do lixo”

Surpreso? Pode parecer que é contraintuitivo ter uma “gaveta do lixo” visto que tralha atrai más energias, mas ter este compartimento (ou um para cada andar da sua casa) pode realmente fazer com que se sinta melhor. Kensington explica: "No nosso mundo ocupado, às vezes precisamos do abençoado alívio de apenas abrir uma gaveta e enfiar lá dentro tudo o que estiver a causar transtorno mental." Todos nós estivemos lá, certo?

Uma “gaveta do lixo” melhora o humor e mantém a energia da sua casa livre de desarrumação indesejada. Antes de começar a encher a gaveta de tralha, tenha estas três regras em mente: 1) a gaveta deve ser pequena, 2) prometa usá-la com moderação, e 3) limpe-a regularmente.

Preste atenção à roupa suja

Onde é que coloca o cesto de roupa da sua família? No quarto? Kensington diz que energia viciada pendura-se em torno da roupa suja, deste modo, é melhor não a manter no quarto onde você e a sua família dormem, descansam e rejuvenescem. Não a deixe acumular-se, não apenas pelo feng shui mas pela sua sanidade também! Falando do quarto e da roupa suja, troque os seus lençóis pelo menos uma vez por semana para manter a sua energia fresca. "Estas dicas vão melhorar a qualidade do seu sono, bem como a sua vida amorosa."

Verifique o seu armário

Responda honestamente. Você usa - e gosta de usar – todas as peças no seu armário? Kensington aposta que, como a maioria das pessoas, você não usa metade da roupa que tem. Na verdade, ela prevê que 80 por cento do tempo, você escolhe um punhado de roupas que compõem apenas 20 por cento do seu armário.

Quer testá-lo? Cada vez que usar uma peça de roupa e de seguida a lave, pendure-a numa extremidade do seu armário. No final do mês, vai-se encontrar a puxar as roupas de apenas um lado do seu armário. Organize as suas roupas e dê aquelas que você não utiliza há muito tempo, ou raramente, e, mais importante, as que não gosta realmente. "Fazer questão de se sentir bem é uma das melhores maneiras de aumentar sua energia e assim atrair prosperidade", diz Kensington.

Erro ao passar o recibo electrónico: o que fazer?

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Acabou de emitir o recibo de renda electrónico e apercebeu-se de que se enganou? Ou já tinha enviado o recibo de renda ao seu inquilino quando se apercebeu do erro?

Se foi o caso, não entre em pânico, pois é possível proceder à anulação de recibos de renda electrónicos já emitidos sem sofrer penalizações fiscais. Para proceder ao cancelamento do recibo emitido, o pedido de anulação deve ser feito pelo seu emitente, ou seja, a pessoa que fez a submissão final do recibo, por norma, o senhorio sujeito passivo de IRS, obrigatoriamente através do endereço electrónico do Portal das Finanças, procedendo à autenticação com o NIF e a respetiva senha de acesso.

Recibos de Renda Electrónicos no Portal das Finanças

Para chegar à área dos “Recibos de Renda Electrónicos” siga os seguintes passos dentro do Portal das Finanças: Portal das Finanças -> Serviços Tributários -> Entregar -> Arrendamento -> Emitir Recibo de Renda (ou Consultar recibos). Para mais informação, pode também consultar aqui como emitir os recibos de renda electrónicos.

Note, no entanto, que apenas é possível solicitar pedidos de anulação de recibos até ao prazo legal para a entrega da declaração de rendimentos de IRS respeitante ao ano fiscal do recibo em causa, isto é, até ao dia 16 de maio do ano seguinte, sendo este o prazo limite para a entrega, pela Internet, das declarações de IRS para os contribuintes que tenham auferido rendimentos prediais.

A anulação do recibo de renda vai então revogar o efeito de quitação ou prova de pagamento do próprio documento e, por conseguinte, são desconsiderados os respetivos efeitos fiscais.

Como reverter a situação?

Sendo de admitir que qualquer um se pode enganar na emissão de um recibo e ter a necessidade de anular o mesmo, ou podendo ocorrer a falta de pagamento de renda de um recibo entretanto já emitido, o senhorio deve entrar no Portal das Finanças com os seus dados de acesso e selecionar as seguintes opções:

Serviços Tributários (ou Cidadãos) -> Serviços -> Consultar -> Arrendamento -> Emitir Recibo de Renda (ou Consultar recibos). Poderá então selecionar e posteriormente anular o recibo que foi emitido erradamente. Se persistirem dificuldades, contacte diretamente um departamento das Finanças ou através do número 217 206 707.

Por fim, com a anulação do recibo de renda, a Autoridade Tributária envia uma comunicação ao arrendatário (que efetuou o pagamento da renda em causa) informando-o do sucedido. Esta comunicação será feita por transmissão electrónica de dados nas situações em que o arrendatário seja titular de caixa postal electrónica (serviço via CTT) ou que tenha autorizado o envio de correio electrónico através do Portal das Finanças, ou nas restantes situações, pela tradicional via postal.

Quais os seguros obrigatórios no crédito habitaçāo?

Artigo publicado no Uniplaces

Se está a pensar contrair crédito para comprar casa, é possível que já se tenha deparado com a incerteza de quais os seguros obrigatórios e/ou facultativos inerentes à contração deste empréstimo.

Assim, ao recorrer ao crédito habitação é importante conhecer quais os seguros obrigatórios e facultativos bem como compreender qual a finalidade da aplicação dos mesmos.

Seguro de Vida

Embora não seja obrigatório por lei, desde que as apólices contemplem as coberturas mínimas exigidas para a celebração do contrato de crédito, na maioria dos casos, os bancos poderão pedir que contraia o seguro de vida. No entanto, cabe à instituição financeira informar o cliente desta “cláusula” no contrato à habitação antes do acordo ficar fechado.

Por norma, os bancos impõem o seguro de vida como uma garantia do risco associado ao empréstimo, assegurando o potencial risco que está a incorrer ao conceder crédito. Do ponto de vista do credor, o seguro de vida poder ser um fator de confiança e segurança financeira a nível familiar. No trágico evento de morte ou invalidez do credor, resultando na impossibilidade de continuação do pagamento do empréstimo, o seguro de vida amortece o resto (ou parte, consoante o regime de contratação) do crédito em dívida, ficando assim o imóvel adquirido ileso de ser hipotecado pelo banco.

No entanto, é importante salientar que não é obrigatório realizar o seguro no banco que lhe irá conceder o empréstimo. Desde que o beneficiário dos seguros seja o credor hipotecário – o banco que financia o empréstimo – é possível optar por uma seguradora que lhe proporcione uma oferta mais vantajosa.

Seguro Multirriscos

O seguro multirriscos, tal como o nome indica, cobre diversos tipos de riscos que o imóvel possa vir a sofrer. Deste modo, quando um proprietário adquire uma propriedade horizontal é obrigado, por lei, a contrair um seguro que proteja a habitação pelo menos contra incêndios. Contudo, tornou-se cada vez mais habitual as seguradoras apresentarem coberturas adicionais e/ou optativas que, além das coberturas do edifício, oferecem também coberturas de recheio, em caso de assaltos, e cobertura de outros riscos para a habitação. A obrigatoriedade do seguro contra incêndios tem como principal intuito proteger moradores e/ou proprietários tanto de eventuais danos físicos como materiais, protegendo o imóvel contra imprevistos incontroláveis.