Ano recorde para o mercado habitacional português

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A notícia do crescimento contínuo no mercado imobiliário português foi revelada esta semana pela Associação Nacional de Agentes Imobiliários (APEMIP). A associação disse que, com este crescimento projetado, o mercado imobiliário terá crescido 20% quando comparado com os números do ano passado.

A APEMIP prevê ainda que este crescimento deverá continuar pelo menos nos próximos dois anos. A associação avançou ainda que o mercado imobiliário recebeu um impulso decisivo através do investimento estrangeiro, mas afirmou que o crescimento contínuo está também está a ser apoiado pelo mercado doméstico, com os investidores a investirem os seus depósitos bancários no mercado de compra e venda, com vista ao arrendamento.

Enquanto isso, novos números mostram que a indústria da construção registou um crescimento de mais de 40%. De acordo com o Índice Pipeline Imobiliário, o número de licenças de construção emitidas entre o segundo trimestre de 2016 e o segundo trimestre de 2017 aumentou 42,7% em Portugal continental. Quanto à emissão de licenças para renovar ou reconstruir casas antigas, foi particularmente forte, com um aumento de pouco mais de 68% no período em questão.

Enquanto isso, os números oficiais no início deste outono indicaram que o índice nacional de preços da habitação viu os preços dos imóveis aumentarem em 8% durante o segundo trimestre do ano em relação ao mesmo período de 2016. Os preços das casas também aumentaram no primeiro trimestre de 2017, com o custo da habitação a registar um aumento de 3,2%.

Adicionalmente, figuras publicadas pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) revelaram ainda que as novas propriedades continuaram a registar um aumento, enquanto as propriedades usadas, enquanto ainda apresentavam fortes aumentos, diminuíram durante o segundo trimestre do ano.

O INE disse ainda que um total de pouco menos de 37.000 propriedades foram vendidas entre abril e junho, um aumento de 16,1% em 2016 e quase 5% acima do número registado entre janeiro e março deste ano.

O valor total dos imóveis vendidos no segundo trimestre aumentou 23,3% em relação ao ano passado, totalizando 4,6 bilhões de euros, dos quais 3,7 bilhões de euros representaram casas usadas.

Grandes Opções do Plano 2018 Aprovadas: Habitação em Destaque

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No passado dia 13 de outubro, o Governo aprovou as “Grandes Opções do Plano para 2018” (GOP2018) que procuram dar especial atenção à política de habitação em Portugal. Com o intuito de promover a valorização do território e reforçar a igualdade e coesão social, o GOP2018 prevê uma ampla execução de diversas políticas de habitação.

“Uma renovada e ambiciosa política de habitação é fundamental para a manutenção da competitividade dos territórios, nomeadamente dos territórios urbanos,” expressa o documento elaborado pelo Governo com metas a atingir no sector da habitação.

O executivo procura destacar as políticas de habitação e reabilitação urbana, enquanto motores da qualificação dos territórios urbanos. Desta forma, o Governo de António Costa estabeleceu como grandes objetivos a prosseguir:

• Dar resposta às famílias que vivem em situações de grave carência habitacional;
• Garantir o acesso à habitação para todos os que não têm resposta por via do mercado;
• Criar as condições para que a reabilitação seja a principal forma de intervenção ao nível do edificado e do desenvolvimento urbano;
• Promover a inclusão social e territorial e as oportunidades de escolha habitacionais.

Com vista a combater os desafios que se colocam à política de habitação, a proposta do Governo assenta em três princípios orientadores que implicam uma evolução face às políticas anteriores neste domínio, traduzindo-se numa passagem:

• De uma política centrada na oferta pública de habitação para os mais carenciados para uma política orientada para o acesso universal a uma habitação;

• De uma política de habitação cujos principais instrumentos assentaram na construção de novos alojamentos e no apoio à compra de casa para uma política que privilegia a reabilitação e o arrendamento;

• De uma política de habitação centrada nas “casas” para uma política que coloca no seu centro as “pessoas”.

A médio prazo (oito anos) o objetivo é aumentar o peso da habitação com apoio público na globalidade do parque habitacional e baixar a taxa de sobrecarga das despesas com habitação no regime de arrendamento, em convergência com a atual média europeia.

Para tal, o Governo definiu quatro eixos de intervenção, em torno dos quais se organizam os instrumentos e medidas a desenvolver. Em primeiro lugar, o relançamento de uma política de habitação social com o objetivo de suprimir as carências atuais que se refletem numa acentuada dificuldade de acesso à habitação acessível. Assim, a segunda aposta foca-se no arrendamento acessível que conta já com o Novo Programa Renda Acessível à semelhança do Porta 65. Finalmente, a reabilitação é central nesta proposta do Governo que procura aumentar os apoios à reabilitação urbana fazendo desta um elemento central no enquadramento da política de habitação.

Escrituras de imóveis obedecem a novas regras a partir de novembro

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A partir do dia 19 de novembro, os notários e outras instâncias com competência para validar contratos de compra e venda de bens imóveis terão de fazer constar no contrato qual o meio de pagamento utilizado e o momento em que este ocorre. Esta medida enquadra-se numa vasta política de prevenção e de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo bem como a de evitar a utilização do sistema financeiro para tais efeitos.

Contexto legislativo

Esta alteração surge no contexto da Lei n.º 89/2017, de 21 de agosto que aprova o Regime Jurídico do Registo Central do Beneficiário Efetivo (RCBE) e transpõe para a ordem jurídica interna o Capítulo III da Diretiva (UE) 2015/849, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 20 de maio de 2015.

Neste âmbito, a Lei n.º 89/2017 vem alterar o Código do Registo Predial e do Código do Notariado, no que diz respeito às referências obrigatórias que devem fazer parte dos instrumentos notariais, processuais ou outros destinados a titular factos sujeitos a registo predial, como é o caso dos contratos de compra e venda de bens imóveis.

Obrigação de referência ao pagamento e respetiva quantia

Deste modo, a partir do dia 19 de novembro, no ato de compra e venda de um imóvel, a entidade que celebrar o negócio (conservatória, notário, advogado, câmara de comércio e indústria ou solicitador) passará a ter de mencionar obrigatoriamente no contrato, “sempre que esteja em causa o pagamento de uma quantia, a indicação do momento em que tal ocorre e do meio de pagamento utilizado”.

Nos casos em que o pagamento ocorra antes ou no momento da celebração do ato, a lei obriga a que seja mencionado no contrato o respetivo meio de pagamento. Se este for realizado em numerário deverá ser indicada a moeda utilizada. Já se o pagamento for efetuado por cheque, o seu número e a entidade sacada devem ser assinalados.

Já nos casos de pagamento através da realização de uma transferência de fundos, deverá ser indicada “a identificação da conta do ordenante e da conta do beneficiário, mediante a menção dos respetivos números e prestadores de serviços de pagamento” ou, “quando o ordenante ou o beneficiário não realize a transferência por intermédio de uma conta de pagamento”, deverá constar “a menção do identificador único da transação ou do número do instrumento de pagamento utilizado e do respetivo emitente”.

A Comissão Nacional de Proteção de Dados (CNPD) e a Ordem dos Advogados acompanharam o processo legislativo e levantaram objeções a esta alteração. A CNPD considerou inconstitucional por se traduzir numa “restrição dos direitos fundamentais dos cidadãos”. Apesar da controvérsia, o diploma foi aprovado no parlamento e publicado em Diário da República, com entrada em vigor já a partir do dia 19 de novembro.

Obrigação de comunicação

Inserido no mesmo pacote legislativo de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, inserem-se também obrigações de comunicação que visam as entidades que exerçam atividades imobiliárias, como mediação imobiliária, compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis, arrendamento e promoção imobiliária.

Proibição de transações numerárias superiores a 3.000€

A par destas novas obrigações declarativas está em vigor, desde o dia 23 de agosto, a Lei n.º 92/2017, de 22 de agosto, que obriga à utilização de meio de pagamento específico em transações que envolvam montantes iguais ou superiores a 3.000 euros. Desde então é proibido pagar ou receber em numerário em transações de qualquer natureza que envolvam montantes iguais ou superiores a 3.000 euros (ou o seu equivalente em moeda estrangeira).

O limiar de 3.000 euros sobe para 10.000 euros (ou o seu equivalente em moeda estrangeira) quando «o pagamento seja realizado por pessoas singulares não residentes em território português e desde que não atuem na qualidade de empresários ou comerciantes».

Passa também a ser proibido o pagamento em numerário de impostos cujo valor seja superior a 500 euros.  Caso se verifiquem transações em numerário que não respeitem referidos limites, os intervenientes podem incorrer numa contraordenação fiscal, punível com coima de 180 a 4.500 euros.

Quando é que há transmissão do contrato de arrendamento por morte do inquilino?

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As condições em que o contrato de arrendamento se transmite dependem da data da morte do inquilino e da data em que o contrato foi celebrado.

Para os contratos de arrendamento celebrados depois do Novo Regimento do Arrendamento Urbano (NRAU), o contrato transmite-se, por morte do inquilino, quando lhe sobreviva:

• Um cônjuge com residência no imóvel arrendado;
• Uma pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano;
• Uma pessoa que com ele vivesse em economia comum e há mais de um ano.

Nos últimos dois pontos, a transmissão da posição do contrato depende de, à data da morte do inquilino, o transmissário residir na habitação arrendada há mais de um ano.

Nos casos em que existam várias pessoas com direito à transmissão do contrato, a posição do inquilino transmite-se, em igualdade de circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge que sobrevive e reside no local ou a pessoa que com o falecido vivesse em união de facto, para o parente ou afim mais próximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para a mais velha de entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum.

Para os contratos de arrendamento celebrados antes do NRAU, o contrato transmite-se, por morte do inquilino, quando lhe sobreviva:

• Um cônjuge com residência no imóvel arrendado;
• Uma pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos com residência no local há mais de um ano;
• Ascendente em primeiro grau (pais) que com ele convivesse há mais de um ano;
• Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11° ou 12° ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
• Filho ou enteado que com ele convivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

A posição de inquilino transmite-se, pela ordem dos respetivos pontos, às pessoas neles referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o ascendente, filho ou enteado mais velho. Se sobreviver ao inquilino mais de um ascendente, então haverá transmissão por morte entre eles.

Congresso do Arrendamento Urbano destaca novas alteraçōes ao NRAU

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A arquiteta e deputada do Partido Socialista Helena Roseta vai fazer a abertura dos trabalhos do IV Congresso do Arrendamento Urbano, onde se irão debater as novas alterações legislativas no sector da habitação e arrendamento.

Sendo a habitação um dos temas mais quentes debatidos no âmbito das eleições autárquicas – tanto em Lisboa como no Porto – o IV Congresso do Arrendamento Urbano vem mais uma vez juntar intervenientes do sector do arrendamento e habitação desde representantes de proprietários, arrendatários, académicos e advogados especialistas na matéria.

O que vai estar em destaque?

O evento abre portas com foco nas diferentes perspectivas dos senhorios, com o parecer do jurista Marques Baptista da Associação Lisbonense de Proprietários, e as perspectivas dos inquilinos, representados pelo presidente da Associação Inquilinos Lisbonenses, Romāo Lavadinho sobre as alterações ao regime do arrendamento. Em destaque estarão também as novas leis introduzidas no Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU): lei n° 42/2017 sobre o regime das lojas históricas e a lei n° 43/2017 que abrange o regime transitório, denúncia para obras e a resolução do contrato de arrendamento.

Ainda em debate estarão as garantias no contrato de arrendamento urbano (fiadores, seguros de renda, garantias bancárias) e uma análise à atual conjuntura fiscal do arrendamento urbano e do alojamento local. Frequentemente a levantar dúvidas entre os inquilinos, a questão do subarrendamento, hospedagem e alojamento de turistas pelo arrendatário vai também ser abordada.

No fecho do painel o debate será centrado sobre o Processo Especial de Despejo bem como a ação de despejo e execução para entrega de imóvel arrendado.

Carregando um importante peso no atual panorama económico e social do país, o diálogo à volta da política da habitação é uma oportunidade para se fazerem consensos numa época em que a oferta do mercado é escassa.

O evento irá realizar-se no dia 20 de Outubro no Olaias Park Hotel, em Lisboa. Para mais informações relativas ao painel e participação no Congresso poderá entrar em contacto com a organização através do email info@debatesdiscuros.pt.

Governo propōe novo Programa de Arrendamento Acessível

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O Governo pretende reforçar o número de habitações disponíveis para arrendamento através do novo Programa de Arrendamento Acessível. Este novo apoio do Estado, incluído na proposta Grandes Opções do Plano, irá acompanhar o Orçamento de Estado 2018.

Assim, o Governo propõe-se a criar um novo programa de arrendamento com o intuito de proporcionar uma oferta alargada de habitação para arrendamento a custos mais reduzidos num prazo de oito anos. Esta medida procura dar resposta às necessidades das famílias com rendimentos intermédios que encontram atualmente muitas dificuldades em aceder ao mercado da habitação.

Deste modo, o Governo tem como objetivo adaptar atuais programas, sejam eles de apoio à procura ou ao investimento, como o “Programa Porta 65” ou o “Programa Reabilitar para Arrendar”, respetivamente, ao novo Programa de Arrendamento Acessível.

Em conferência de imprensa, a Ministra da Presidência e Modernização Administrativa, Maria Manuel Leitāo Marques afirmou que a proposta de lei, aprovada pela generalidade dos membros do Executivo, foi “enviada para o Conselho Económico e Social (CES) para análise e parecer”. O Governo pretende divulgar o documento a 13 de outubro.

A voz dos inquilinos e mediadores imobiliários

Constituída por inquilinos e empresas de mediação imobiliária, a Comissão de Acompanhamento do Mercado de Arrendamento Urbano (CAMAU) avançou com diversas propostas no âmbito do Orçamento de Estado 2018 com vista a dinamizar o mercado do arrendamento.

A redução da elevada fiscalidade aplicada sobre os proprietários, a criação de um seguro de renda popular e a eliminação do Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) fazem parte das principais alterações propostas pela CAMAU para o Orçamento do Estado de 2018, revelou a Comissão.

A CAMAU defendeu ainda que os municípios, como entidades de administração pública, devem ter uma maior e mais qualificada intervenção regulatória no que concerne ao mercado de arrendamento.

Adicionalmente, a Comissão apresentou 12 propostas fiscais, entre as quais a tributação pelo rendimento em detrimento da tributação pela posse, a isenção de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e de Adicional ao IMI (AIMI) aos imóveis habitacionais arrendados de acordo com o conceito de “renda acessível” (inseridos no novo programa à espera do parecer do CES), a eliminação do AIMI, a redução da taxa liberatória (atualmente de 28%) para 25% e a redução da tributação, em sede de IRS (Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares), para arrendamentos de longa duração, abatendo 50% ao valor da taxa liberatória aplicável para arrendamentos de período igual ou superior a cinco anos.

Airbnb pede reforma da habitaçāo em Berlim

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A Airbnb está a comemorar uma vitória parcial sobre uma mudança de lei da habitação em Berlim, na Alemanha, que no ano passado levou a uma repressão total sobre o arrendamento de curto prazo de casas inteiras para os visitantes/turistas da cidade. As autoridades da cidade manifestaram o movimento como uma medida necessária para enfrentar a escassez de habitação que afeta os habitantes locais.

Embora não tenha havido nenhuma mudança formal na lei, para já, o último desenvolvimento sopra numa direção favorável para a Airbnb.

Em causa está um processo legal levado a cabo por um indivíduo particular, que vive no distrito berlinês de Pankow, contra o Estado de Berlim, no Tribunal Administrativo de Berlim, depois de ter visto rejeitada uma licença para alugar a sua própria casa – uma medida que as autoridades municipais usaram para controlar essencialmente o uso de plataformas de partilha doméstica como o Airbnb.

O tribunal recomendou que lhe fosse concedida uma licença para alugar a sua casa para aluguer de turistas de curto prazo – 182 dias por ano – revogando a rejeição anterior de autorização com o argumento de que não existe interesse público na preservação de habitação se as instalações já estão a ser usadas para fins residenciais.

Num comunicado de imprensa que detalha o resultado, o escritório de advogados envolvido no caso interpreta a decisão como generalizada – sugerindo que outros berlinenses poderiam tomar medidas semelhantes para tentar revogar outras rejeições de permissão e esperar também ter permissão para alugar as suas casas por até 182 dias. Daí a Airbnb atribuir este caso como uma vitória.

No entanto, a realidade é um pouco diferente pois ainda existem grandes barreiras para os berlinenses que desejam alugar apartamentos inteiros no Airbnb. Para tal, estes cidadãos teriam, provavelmente, que iniciar uma batalha legal contra as relutantes autoridades da cidade para obter uma autorização legal (sem o qual arriscariam uma multa até €100,000).

Ainda assim, a Airbnb claramente espera que a decisão do tribunal acabe por abrir uma fenda considerável na estrutura regulatória de Berlim, pressionando por uma reforma mais formal da lei a seu favor. Num artigo publicado na plataforma online, a Airbnb caracteriza a lei da habitação em Berlim como “complexa”, “confusa” e “partida”, argumentando que “precisa de ser reparada”.

No artigo, a Airbnb também citou uma decisão do ano passado, também pelo Tribunal Administrativo de Berlim, que decidiu que as licenças devem ser concedidas aos inquilinos que aluguem casas secundárias. O artigo termina com uma oferta da Airbnb para trabalhar com as autoridades da cidade para fornecer “segurança jurídica para os cidadãos locais e colaborar em regras modernas de partilha doméstica”.

Comentando o caso numa declaração, o advogado do escritório de advocacia envolvido (Redeker Sellner Dahs), Christian Eckart, pediu uma reflexão urgente sobre a situação legal para avançar em termos de transparência no regime regulatório.

“Os cidadãos de Berlim não podem receber o seu direito ao arrendamento de curto prazo somente em processos judiciais”, disse Eckart.

O Departamento de Desenvolvimento Urbano e Habitação de Berlim enfatizou que a decisão legal pertence apenas a um único caso, e negou ter participado ou recomendado a decisão. Acrescentou ainda que não há intenção de alterar a proibição atual com base neste único caso. E, em vez disso, referiu que a intenção continua a ser em torno de reformar a lei “com o objetivo de uma proteção mais abrangente da habitação”.