Congresso do Arrendamento Urbano destaca novas alteraçōes ao NRAU

Artigo publicado na Uniplaces

A arquiteta e deputada do Partido Socialista Helena Roseta vai fazer a abertura dos trabalhos do IV Congresso do Arrendamento Urbano, onde se irão debater as novas alterações legislativas no sector da habitação e arrendamento.

Sendo a habitação um dos temas mais quentes debatidos no âmbito das eleições autárquicas – tanto em Lisboa como no Porto – o IV Congresso do Arrendamento Urbano vem mais uma vez juntar intervenientes do sector do arrendamento e habitação desde representantes de proprietários, arrendatários, académicos e advogados especialistas na matéria.

O que vai estar em destaque?

O evento abre portas com foco nas diferentes perspectivas dos senhorios, com o parecer do jurista Marques Baptista da Associação Lisbonense de Proprietários, e as perspectivas dos inquilinos, representados pelo presidente da Associação Inquilinos Lisbonenses, Romāo Lavadinho sobre as alterações ao regime do arrendamento. Em destaque estarão também as novas leis introduzidas no Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU): lei n° 42/2017 sobre o regime das lojas históricas e a lei n° 43/2017 que abrange o regime transitório, denúncia para obras e a resolução do contrato de arrendamento.

Ainda em debate estarão as garantias no contrato de arrendamento urbano (fiadores, seguros de renda, garantias bancárias) e uma análise à atual conjuntura fiscal do arrendamento urbano e do alojamento local. Frequentemente a levantar dúvidas entre os inquilinos, a questão do subarrendamento, hospedagem e alojamento de turistas pelo arrendatário vai também ser abordada.

No fecho do painel o debate será centrado sobre o Processo Especial de Despejo bem como a ação de despejo e execução para entrega de imóvel arrendado.

Carregando um importante peso no atual panorama económico e social do país, o diálogo à volta da política da habitação é uma oportunidade para se fazerem consensos numa época em que a oferta do mercado é escassa.

O evento irá realizar-se no dia 20 de Outubro no Olaias Park Hotel, em Lisboa. Para mais informações relativas ao painel e participação no Congresso poderá entrar em contacto com a organização através do email info@debatesdiscuros.pt.

Governo propōe novo Programa de Arrendamento Acessível

Artigo publicado na Uniplaces

O Governo pretende reforçar o número de habitações disponíveis para arrendamento através do novo Programa de Arrendamento Acessível. Este novo apoio do Estado, incluído na proposta Grandes Opções do Plano, irá acompanhar o Orçamento de Estado 2018.

Assim, o Governo propõe-se a criar um novo programa de arrendamento com o intuito de proporcionar uma oferta alargada de habitação para arrendamento a custos mais reduzidos num prazo de oito anos. Esta medida procura dar resposta às necessidades das famílias com rendimentos intermédios que encontram atualmente muitas dificuldades em aceder ao mercado da habitação.

Deste modo, o Governo tem como objetivo adaptar atuais programas, sejam eles de apoio à procura ou ao investimento, como o “Programa Porta 65” ou o “Programa Reabilitar para Arrendar”, respetivamente, ao novo Programa de Arrendamento Acessível.

Em conferência de imprensa, a Ministra da Presidência e Modernização Administrativa, Maria Manuel Leitāo Marques afirmou que a proposta de lei, aprovada pela generalidade dos membros do Executivo, foi “enviada para o Conselho Económico e Social (CES) para análise e parecer”. O Governo pretende divulgar o documento a 13 de outubro.

A voz dos inquilinos e mediadores imobiliários

Constituída por inquilinos e empresas de mediação imobiliária, a Comissão de Acompanhamento do Mercado de Arrendamento Urbano (CAMAU) avançou com diversas propostas no âmbito do Orçamento de Estado 2018 com vista a dinamizar o mercado do arrendamento.

A redução da elevada fiscalidade aplicada sobre os proprietários, a criação de um seguro de renda popular e a eliminação do Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) fazem parte das principais alterações propostas pela CAMAU para o Orçamento do Estado de 2018, revelou a Comissão.

A CAMAU defendeu ainda que os municípios, como entidades de administração pública, devem ter uma maior e mais qualificada intervenção regulatória no que concerne ao mercado de arrendamento.

Adicionalmente, a Comissão apresentou 12 propostas fiscais, entre as quais a tributação pelo rendimento em detrimento da tributação pela posse, a isenção de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e de Adicional ao IMI (AIMI) aos imóveis habitacionais arrendados de acordo com o conceito de “renda acessível” (inseridos no novo programa à espera do parecer do CES), a eliminação do AIMI, a redução da taxa liberatória (atualmente de 28%) para 25% e a redução da tributação, em sede de IRS (Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares), para arrendamentos de longa duração, abatendo 50% ao valor da taxa liberatória aplicável para arrendamentos de período igual ou superior a cinco anos.

Airbnb pede reforma da habitaçāo em Berlim

Artigo publicado na Uniplaces

A Airbnb está a comemorar uma vitória parcial sobre uma mudança de lei da habitação em Berlim, na Alemanha, que no ano passado levou a uma repressão total sobre o arrendamento de curto prazo de casas inteiras para os visitantes/turistas da cidade. As autoridades da cidade manifestaram o movimento como uma medida necessária para enfrentar a escassez de habitação que afeta os habitantes locais.

Embora não tenha havido nenhuma mudança formal na lei, para já, o último desenvolvimento sopra numa direção favorável para a Airbnb.

Em causa está um processo legal levado a cabo por um indivíduo particular, que vive no distrito berlinês de Pankow, contra o Estado de Berlim, no Tribunal Administrativo de Berlim, depois de ter visto rejeitada uma licença para alugar a sua própria casa – uma medida que as autoridades municipais usaram para controlar essencialmente o uso de plataformas de partilha doméstica como o Airbnb.

O tribunal recomendou que lhe fosse concedida uma licença para alugar a sua casa para aluguer de turistas de curto prazo – 182 dias por ano – revogando a rejeição anterior de autorização com o argumento de que não existe interesse público na preservação de habitação se as instalações já estão a ser usadas para fins residenciais.

Num comunicado de imprensa que detalha o resultado, o escritório de advogados envolvido no caso interpreta a decisão como generalizada – sugerindo que outros berlinenses poderiam tomar medidas semelhantes para tentar revogar outras rejeições de permissão e esperar também ter permissão para alugar as suas casas por até 182 dias. Daí a Airbnb atribuir este caso como uma vitória.

No entanto, a realidade é um pouco diferente pois ainda existem grandes barreiras para os berlinenses que desejam alugar apartamentos inteiros no Airbnb. Para tal, estes cidadãos teriam, provavelmente, que iniciar uma batalha legal contra as relutantes autoridades da cidade para obter uma autorização legal (sem o qual arriscariam uma multa até €100,000).

Ainda assim, a Airbnb claramente espera que a decisão do tribunal acabe por abrir uma fenda considerável na estrutura regulatória de Berlim, pressionando por uma reforma mais formal da lei a seu favor. Num artigo publicado na plataforma online, a Airbnb caracteriza a lei da habitação em Berlim como “complexa”, “confusa” e “partida”, argumentando que “precisa de ser reparada”.

No artigo, a Airbnb também citou uma decisão do ano passado, também pelo Tribunal Administrativo de Berlim, que decidiu que as licenças devem ser concedidas aos inquilinos que aluguem casas secundárias. O artigo termina com uma oferta da Airbnb para trabalhar com as autoridades da cidade para fornecer “segurança jurídica para os cidadãos locais e colaborar em regras modernas de partilha doméstica”.

Comentando o caso numa declaração, o advogado do escritório de advocacia envolvido (Redeker Sellner Dahs), Christian Eckart, pediu uma reflexão urgente sobre a situação legal para avançar em termos de transparência no regime regulatório.

“Os cidadãos de Berlim não podem receber o seu direito ao arrendamento de curto prazo somente em processos judiciais”, disse Eckart.

O Departamento de Desenvolvimento Urbano e Habitação de Berlim enfatizou que a decisão legal pertence apenas a um único caso, e negou ter participado ou recomendado a decisão. Acrescentou ainda que não há intenção de alterar a proibição atual com base neste único caso. E, em vez disso, referiu que a intenção continua a ser em torno de reformar a lei “com o objetivo de uma proteção mais abrangente da habitação”.

O que significa carência económica e quem está abrangido?

Artigo publicado na Uniplaces

Nos casos em que o inquilino recebe a carta do senhorio a comunicar a atualização da renda e a propor um novo valor, o inquilino poderá, se preencher os requisitos legais, alegar que o seu agregado familiar se encontra numa situação de carência financeira. De acordo com a lei, esta conjuntura verifica-se sempre que o seu rendimento anual bruto corrigido (RABC) seja inferior a cinco remunerações mínimas anuais nacionais.

Esta é uma faculdade dada pela lei aos inquilinos para que estes se possam proteger de aumentos muito elevados de rendas antigas reduzidas e poderá vigorar durante um período transitório de oito anos. Até ao dia 14 de Junho de 2017, antes das alterações à lei das rendas, este período era de cinco anos.

Durante este período temporal – que começa a contar na data da recepção, pelo senhorio, da resposta do inquilino – o contrato de arrendamento não poderá sofrer qualquer aumento na renda, a menos que as partes cheguem a acordo nesse sentido.

A situação de carência financeira deve ser invocada logo na resposta ao proprietário sob pena de o inquilino não o poder fazer numa fase posterior. É importante salientar que a carência financeira apenas pode ser invocada se o inquilino tiver naquela habitação a sua residência permanente ou se não residir lá devido a caso de força maior ou situação de doença.

O que acontece ao fim dos oito anos a quem invocou carência económica?

Passados oito anos sobre o início do processo de atualização da renda, considera-se terminado o período transitório e deixam de ter aplicação as cláusulas de salvaguarda. De acordo com a lei, quem já invocou uma situação de carência financeira não poderá voltar a valer-se desta exceção. Assim, nessa altura, o senhorio, se assim o desejar, pode promover a transição para o novo regime de arrendamento urbano, devendo, para isso, iniciar o processo e voltando a respeitar as formalidades que já vimos anteriormente, começando com o envio de uma carta com uma proposta de renda, prazo e duração do contrato.

Quanto à renda, que, ao longo dos oitos anos (anteriormente cinco) ficou limitada aos rendimentos do inquilino, passará a ter como limite máximo 1/15 do valor patrimonial tributário (VPT).

Apoios do Estado

Após o fim do período de carência económica atribuído pela lei, estão previstos apoios sociais às famílias que não tenham recursos financeiros para pagar, nomeadamente através de subsídios de renda, de habitação social ou de mercado social de arrendamento.

Rendas baixas e a prazos longos podem ver reduçāo no IRS

Artigo publicado na Uniplaces

O Governo está a estudar a possibilidade de reduzir o IRS a proprietários que ofereçam rendas mais reduzidas a prazos mais compridos. Este cenário prevê uma redução da taxa liberatória – ou o englobamento dos rendimentos – atualmente a 28%.

Revelado ao Público pelo deputado do Bloco de Esquerda Pedro Filipe Soares, em estudo está a diferenciação da taxa liberatória de 28% “para senhorios que pratiquem contratos de arrendamento mais longos e a preços controlados”.

Deste modo, os proprietários que concordem fazer contratos de arrendamento habitacional mais longos e com rendas mais baixas ou a preços controlados poderão vir a beneficiar de um IRS mais reduzido. Na mesma linha, o Jornal de Negócios tinha já anunciado que os impostos poderiam ver uma descida para quem optasse por arrendar por dez ou mais anos.

Esta medida está a ser estudada entre o Partido Socialista e os parceiros parlamentares para o próximo Orçamento do Estado 2018, atualmente em debate no Parlamento.

Ainda de acordo com o bloquista, o que está na mesa é a diferenciação da taxa liberatória de 28% “para senhorios que pratiquem contratos de arrendamento mais longos e a preços controlados”. Poderão assim ser criados vários escalões, mas a discussão não passa atualmente pela alteração daquele limite máximo.

A possibilidade de diferenciar a taxa foi uma questão levantada pelo presidente da Câmara Municipal de Lisboa, Fernando Medina, que concorre pelo PS nas eleições autárquicas de 1 de outubro. Entretanto já foram apresentadas outras propostas por associações de inquilinos e de proprietários.

A voz dos inquilinos e dos proprietários

A Associação dos Inquilinos de Lisboa (AIL) sugeriu a criação de um modelo de tributação mais alargado com vários escalões. Assim, em vez da atual taxa única de 28%, a AIL defende a existência de diferentes taxas em função do nível dos rendimentos prediais de cada contribuinte. A criação de dois escalões é o mínimo defendido pelos inquilinos, esperando no entanto que este leque se pudesse alargar para três, quatro ou até cinco escalões.

Por sua vez, a Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) propõe uma redução progressiva da taxa liberatória (atualmente a 28%) consoante aumente o número de anos do contrato. Assim, os proprietários defendem uma redução gradual que começaria nos 25% nos contratos com duração de um ano. Nos contratos com duração de dois anos aplicar-se-ia uma taxa de 22%, a três anos 19%, quatro anos 16% e nos contratos de cinco anos uma taxa de 13%. A partir deste patamar, para contratos com duração igual ou superior a seis anos, existiria uma taxa única de 10%.

Conhece o Balcāo Nacional de Arrendamento (BNA)?

Artigo publicado na Uniplaces

O que é o BNA e como se acede?

Criado pelo Governo em janeiro de 2013, O BNA, ou “Balcão Nacional de Arrendamento” destina-se à tramitação do procedimento especial de despejo (PED), aplicando-se em todos os casos em que os inquilinos não cumpram com as suas responsabilidades obrigando senhorios a expulsarem, à força, os inquilinos. Confira os motivos que levaram mais senhorios a recorrer ao BNA:

• Cessação de contrato por revogação (existe um acordo de revogar o contrato de arrendamento, em que ambos acordam pôr termo ao contrato em determinada data, mas o inquilino não desocupa o local)
• Por caducidade pelo decurso do prazo,
• Por oposição à renovação;
• Por denúncia livre pelo senhorio;
• Por denúncia para habitação do senhorio ou filhos, para obras profundas;
• Por resolução, nomeadamente pelo não-pagamento de rendas por dois ou mais meses ou em casos de mora superior a 8 dias no pagamento de renda, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.

Assim, o BNA trata-se de uma secretaria judicial virtual sustentada pelo Estado que tem competências designadas para todo o território nacional. O acesso ao BNA é feito diretamente pelo senhorio, por um advogado ou solicitador que o represente. Toda a tramitação inerente ao PED no BNA é feita eletronicamente através de uma plataforma informática.

Quais os requisitos que o contrato de arrendamento deve obedecer para aceder ao BNA?

De maneira a aceder ao BNA para poder iniciar um PED, o senhorio tem de possuir um contrato de arrendamento escrito com o imposto do selo liquidado junto de um serviço das Finanças ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC nos últimos quatro anos. Nos casos em que estes requisitos não se verifiquem, o BNA pode recusar o inicio do PED e a desocupação da habitação deve ser feita, obrigatoriamente, através de uma ação judicial. Em caso de resolução do contrato por falta de pagamento, o senhorio tem de enviar uma comunicação escrita ao inquilino onde esteja explícito o valor em dívida.

Quanto custa aceder ao BNA?

Para aceder ao BNA, o senhorio tem de pagar uma taxa de justiça entre €25,50 e €51,00 consoante o valor do PED seja, respetivamente, igual ou inferior a 30 mil euros, ou superior a este valor. O valor do PED corresponde ao valor da renda por dois anos e meio, acrescido do valor das rendas em dívida se for o caso.

Posteriormente, o senhorio terá de pagar os honorários da pessoa que irá executar o despejo, e que serão de cerca de €500, no caso de este ser feito por agente de execução. Ao agente de execução também são devidas as despesas (custos decorrentes da entrada no local, em particular com o arrombamento da porta e substituição da fechadura ou com o auxílio das autoridades policiais e despesas de deslocação) realizadas no âmbito do PED, desde que devidamente comprovadas.

Se o PED for distribuído para o tribunal, às quantias acima referidas acrescentarão os valores correspondentes a custas judiciais apuradas consoante a tramitação do processo.