Alteraçōes ao NRAU (após nova lei Junho 2017)

Artigo publicado na Uniplaces

O que é o NRAU?

O NRAU, ou o Novo Regime do Arrendamento Urbano, é o regime jurídico que entrou em vigor em 2012 e veio substituir o RAU, o Regime do Arrendamento Urbano de 1990. A reforma do arrendamento foi concretizada pela Lei 31/2012 de 14 de Agosto, tendo como principais objetivos fomentar o aumento da oferta de arrendamento a preços de mercado acessíveis e impedir a acentuada degradação de certas zonas urbanas promovendo a realização de obras destinadas à requalificação e revitalização das cidades.

Entre as alterações decorrentes da entrada em vigor do NRAU, em 2012, salienta-se a que possibilitou ao senhorios tomar a iniciativa de comunicar ao arrendatário a sua intenção de pretender que o contrato de arrendamento sem termo fique sujeito a um prazo certo, por exemplo, de cinco aos. Com tal comunicação, pode o senhorio comunicar também o valor da nova renda, tendo em conta o valor tributário do locado, avaliado previamente de acordo com o art.º 38.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI).

Ainda, no que respeita ao incumprimento dos contratos de arrendamento por não pagamento atempado de renda pelo inquilino, o NRAU veio facilitar despejos através do Procedimento Especial de Despejo, previsto nos artigos 15.º a 15.º-S da Lei n.º 6/2006, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, passando esta situação de incumprimento a ser resolvida por um Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) que regula determinados aspetos do procedimento especial de despejo, incluindo, entre outros, os modelos de requerimento e a tramitação processual.

Quais as novas alterações ao NRAU?

No passado dia 14 de junho, com entrada em vigor no dia 15 de junho, foi introduzida a Lei n° 43/2017, que introduz alterações significativas ao NRAU. De um modo geral, as transformações introduzidas ao NRAU alteram de forma profunda os períodos transitórios de limitação legal ao valor da renda mensal suportada pelos inquilinos bem como a submissão de contratos de arrendamento anteriores a esta introdução. Vejamos as seguintes diferenças:

Contratos para fins habitacionais

Nos casos em que o inquilino invoque e comprove que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco Remunerações Mínimas Nacionais Anuais (RMNA), o contrato apenas fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes. Na falta de acordo, no prazo de oito anos (até aqui cinco anos) a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do inquilino. No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.

Com as novas alterações ao NRAU, foram criados novos escalões de limitação da renda a suportar pelo inquilino durante o referido período de oito anos, que serão determinados em função do RABC do seu agregado familiar e com um limite máximo anual correspondente a 1/15 do valor de avaliação do imóvel nos termos do CIMI. Assim, os novos escalões são os seguintes:

• Máximo de 15%, no caso do rendimento ser inferior a 1000€ mensais;
• Máximo de 13%, no caso do rendimento ser inferior a 750€ mensais;
• Máximo de 10%, no caso do rendimento ser inferior a 500€ mensais.

Uma vez terminados os referidos oito anos, o senhorio, se assim o desejar, poderá voltar a promover a transição do contrato para o NRAU, fixando-se, em caso de silêncio ou desacordo entre as partes acerca do tipo ou duração do contrato, um prazo certo de cinco anos (até aqui dois anos).

Finalmente, relativamente aos contratos em que o inquilino tenha idade igual ou superior a 65 anos, ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, e, adicionalmente, tenha invocado e comprovado que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o valor da renda (limitado ao valor efetivo do RABC) vigora por um período de dez anos(até aqui cinco anos).

 Contratos para fins não habitacionais

 Nos casos em que os senhorios decidam atualizar as rendas e transitar para o NRAU e o arrendatário invoque e comprove algumas das circunstâncias a que a lei atribui proteção especial, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes, ou, na falta deste, no prazo de dez anos (até aqui cinco anos) a contar da data da recepção pelo senhorio, da resposta do arrendatário.Ainda, a limitação da renda a um limite máximo anual de 1/15 do valor de avaliação do locado nos termos do CIMI passa agora a aplicar-se durante o já mencionado período de dez anos. Finalmente, uma vez terminado o período de dez anos, o senhorio pode voltar a promover a transição do contrato para o NRAU, fixando-se, em caso de silêncio entre as partes acerca do tipo ou duração do contrato, um prazo de cinco anos (até aqui três anos).

O que mudou no regime jurídico das obras em prédios arrendados?

 Com as alterações ao NRAU, foi redefinido o conjunto de obras que podem justificar a denúncia de contratos de arrendamento de duração indeterminada, exigindo-se em particular determinados critérios no que diz respeito ao nível de conservação da habitação bem como ao correspondente custo.

Caso o inquilino assim o deseje, é-lhe permitido consultar ou emitir uma reprodução ou certidão do processo respeitante ao controlo prévio urbanísticos respeitante à habitação. Adicionalmente, a denúncia de contrato de duração indeterminada para realização de obras de remodelação ou restauro profundos obriga o senhorio, mediante acordo e sem alternativa (no caso de as partes não chegarem a acordo no prazo de 60 dias):

• Ao pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial do locado (até aqui um ano de renda). Esta indemnização deve ser paga da seguinte forma: metade após confirmação da denúncia e o restante do ato da entrega do locado (anteriormente era integralmente com a entrega);
• A garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos (até aqui dois anos)

No caso de contratos de arrendamento para habitação celebrados antes de 1990 (entrada em vigor do RAU), em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% em que tenha o inquilino tenha sido realojado na sequência de denúncia de contrato, a morte do inquilino não determina a caducidade do novo contrato, transmitindo-se nos termos gerais da Lei n° 43/2017 de 14 de junho.

Por fim, no contrato de arrendamento objeto de denúncia, o inquilino passa a ser titular de direito de preferência no âmbito do novo arrendamento celebrado pelo senhorio, no prazo de dois anos a partir do fim do primeiro.

Alterações ao Código Civil

 Finalmente, as recentes alterações ao NRAU com a Lei n° 43/2017 de 14 de junho veio introduzir alterações ao próprio Código Civil no que diz respeito a matéria de arrendamento. Os pontos mais importantes a salientar são:

O aumento de dois para três meses do período de mora no pagamento da renda, encargos ou despesas da responsabilidade do inquilino como funcionamento para a resolução do contrato de arrendamento e a fixação de um prazo contratual certo de cinco anos (até aqui dois anos) nos casos em que não haja acordo estabelecido entre as partes.

Reabilitar edifícios antigos? Fundos para reabilitaçāo urbana disponíveis em Setembro

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Segundo o Secretário de Estado Adjunto e do Ambiente José Mendes, a seguir ao Verão, os bancos vão começar a aceitar os pedidos de crédito para financiar operações ao abrigo do Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas (IFFRU), mecanismo desenhado pelo Governo e apoiado pela União Europeia.

O projeto teve início em Abril do ano passado e atualmente carece apenas de aprovação final do Tribunal de Contas. No entanto, não estão previstos quaisquer obstáculos à sua continuidade visto que “o processo foi muito escrutinado”, garante José Mendes.

Quais os requisitos exigidos para concorrer?

O objetivo desta reabilitação urbana é a de promover a reabilitação integral dos edifícios com idade igual ou superior a 30 anos, ou, no caso de idade inferior, que demostrem um nível de conservação igual ou inferior a dois (o que corresponderá às classificações de “mau” ou “péssimo” estados de conservação). Para saber o nível de classificação do imóvel deverá sempre consultar as autarquias. Os edifícios devem estar localizados no centro histórico, zonas ribeirinhas ou zonas industriais abandonadas.

Os fundos serão destinados essencialmente a privados com foco na componente de eficiência energética, no entanto, algumas entidades públicas poderão também candidatar-se. Por exemplo, um município que pretenda construir um parque de estacionamento, avançou o secretário de Estado.

Em suma, as melhorias feitas aos edifícios em causa devem demonstrar viabilidade e as suas receitas líquidas positivas devem ser suficientes para amortizar o investimento, como por exemplo, destinando os imóveis ao arrendamento ou a fins comerciais. No caso das entidades públicas, a exigência é a de que estes investimentos venham a gerir receita suficiente para amortizar o empréstimo.

Quais os bancos que concederão crédito?

Para este efeito e após a realização de um concurso público internacional, quatro instituições financeiras foram já selecionadas para acompanhar os recursos financeiros disponibilizados pelo Estado no montante de 703 milhões de euros: o Santander, o Millenium, o BPI e o Banco Popular. Estes bancos foram escolhidos com base nas soluções de juros e maturidades que propuseram fazer e que, por norma, serão mais aliciantes do que aquelas praticadas no mercado. Contudo, o financiamento total desta operação poderá ascender a 1400 milhões de euros a ser executado até 2020.

De acordo com o Secretário de Estado José Mendes, os bancos deverão aceitar as primeiras candidaturas já a partir de Setembro. Para se candidatar à atribuição de crédito, dirija-se a uma das instituições financeiras selecionadas para obter mais informações. No entanto, ara uma candidatura formal e completa, e de forma a obter o financiamento, o cliente terá de submeter a candidatura no site do IFRRU 2020.

Euribor: o que é e para que serve?

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Se está a pensar recorrer a um crédito à habitação ou outros produtos financeiros como créditos pessoais, provavelmente já se deparou com as taxas Euribor. Mas afinal o que são e para que servem estas taxas?

A Euribor ou taxa Euribor refere-se a um conjunto de taxas que se baseiam na média das taxas de juros praticados em empréstimos interbancários em euros. Durante este processo, as cotações que caem nos 15% mais altos e mais baixos são removidas para manter a média mais precisa possível. Por outras palavras, a taxa Euribor reflete o preço a que os bancos dispõem o dinheiro no mercado e que serve de referência à maior parte dos empréstimos à habitação. É, portanto, o preço que o consumidor terá de pagar pelo adiantamento do crédito.

Esta taxa surgiu em 1999 com a introdução do euro, a moeda única da União Europeia, tendo o seu nome origem na fusão das palavras “Euro Interbank Offered Rate”.

Deste modo, a Euribor baseia-se nas taxas de juro médias estabelecidas por um painel de cerca de 50 bancos europeus que emprestam uns aos outros. Os prazos de empréstimo variam de uma semana para um ano e as taxas são consideradas entre as mais importantes no mercado monetário europeu.

As taxas da Euribor baseiam-se em acordos entre um vasto número de bancos europeus e o nível das taxas são determinados com base em fatores como a oferta e a procura. Contudo, existem outros fatores, como o crescimento económico e a inflação que influenciam igualmente o nível destas taxas.

Contudo, existem vários tipos de Euribor, em função dos prazos dos créditos: a uma semana, a um mês, a seis meses ou a um ano. Assim, as taxas Euribor são fixadas uma vez por dia, por volta das 10h, hora de Lisboa e são publicadas para os vários prazos (1,3 6 e 12 meses).

Qual a importância da taxa Euribor?

 As taxas Euribor são importantes porque fornecem a base para o preço ou a taxa de juros de todos os tipos de produtos financeiros, como swaps de taxas de juros, taxa de juros no futuro, contas poupança, e possivelmente o mais importante, empréstimos hipotecários.

Em muitos países europeus, a taxa de juros que deve ser paga por um empréstimo ou hipoteca de curto prazo é determinada pela taxa Euribor. Quando a taxa de Euribor aumenta, os juros que devem ser pagos aumentam também e vice-versa quando esta cai. Quando alguém decide optar por uma hipoteca com base numa taxa de juros variável, é anunciado com antecedência que o cliente deverá pagar a taxa Euribor (geralmente o Euribor 1 mês ou 3 meses) mais uma comissão fixa, por exemplo Euribor + 1%.