O meu inquilino quer abandonar o contrato antes do termo. Em que situações pode fazê-lo?

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De acordo com a nova lei do arrendamento urbano (NRAU), qualquer inquilino, sem motivo justificado, pode fazer cessar o contrato de arrendamento a qualquer altura, no entanto, o mesmo terá de respeitar um período de duração mínima e efetiva do contrato.

Contratos com Prazo Certo

Nos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, o inquilino apenas poderá abandonar a habitação após o decurso de um terço (1/3) do tempo previsto no prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da sua renovação, caso tenha ocorrido. Para tal, o inquilino deverá enviar uma comunicação escrita ao senhorio, notificando assim a sua intenção.

Esta comunicação deverá ser feita ao senhorio com a seguinte antecedência:

• 120 dias da data prevista para a cessação do contrato, se o seu prazo for igual ou superior a um ano;
• 60 dias da data prevista para a cessação do contrato, se o seu prazo for inferior a um ano.

Por exemplo, num contrato de arrendamento que tenha sido celebrado pelo prazo inicial de dois anos, com inicio a 1 de janeiro de 2016, apenas após o decorrer de oito meses de duração do contrato (1/3) é que o inquilino poderá exercer o seu direito de o abandonar, neste caso, a partir do dia 1 de setembro de 2016. Adicionalmente, o inquilino deverá respeitar os 120 dias, acima mencionados, como prazo para o envio do comunicado ao senhorio.

Contratos sem Prazo Certo

Quanto aos contratos de habitação com prazo de duração indeterminado, a lei determina que apenas após seis meses de duração efetiva do contrato é que o inquilino poderá terminar o mesmo, mediante comunicação ao senhorio com o seguinte tempo de antecedência:

• 120 dias da data prevista para a cessação do contrato, se à data da comunicação de denúncia o contrato tiver um ano ou mais de duração efetiva;
• 60 dias da data prevista para a cessação do contrato, se à data da comunicação da denúncia o contrato tiver até um ano de duração efetiva.

Por exemplo, num contrato de duração indeterminada  com início a 1 de junho de 2016, o inquilino apenas poderá abandonar o contrato após decorridos seis meses de duração do mesmo, ou seja, a partir do dia 1 de dezembro de 2016. Deste modo, considerando o prazo de vigência do contrato, o senhorio deverá receber a comunicação do inquilino dizendo que deseja abandonar a habitação antes do fim do contrato com uma antecedência mínima de 120 dias sobre a data pretendida para abandonar o local. 

Finalmente, é importante referir que a falta de cumprimento da antecedência da comunicação ao senhorio não impede a cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.

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Tudo sobre o imposto do selo

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O Imposto do Selo (IS), criado por alvará a 24 de dezembro de 1660, é o imposto mais antigo do sistema fiscal Português. Este imposto incide sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos incluindo a transição gratuita de bens previstos na Tabela Geral do IS, ocorridos em Portugal e não sujeitos ou isentos de IVA. Consulte aqui a tabela criada pela Autoridade Tributária.

Relativamente ao arrendamento e subarrendamento, podemos constatar que a taxa aplicada pelo imposto do selo é de 10% sobre um mês de renda, de acordo com o a verba número 2 da referida tabela.

 Que entidades/operações estão abrangidas  pelo imposto?

• Notários, conservadores dos registos civil, comercial e predial, e de outros bens sujeitos a registo;
• Entidades publicas, incluindo os estabelecimentos e organismos do Estado Português;
• Todas as entidades, ou profissionais, que autentiquem documentos particulares;
• Entidades que concedem crédito e/ou garantias (instituições de crédito, sociedades financeiras e outras equiparadas), ou sendo credoras de juros, prémios, comissões e outras contraprestações;
• Entidades mutuárias, beneficiárias de garantias ou devedoras de juros, comissões e outras contraprestações;
• Empresas seguradoras, no âmbito da soma do prémio do seguro, custo da apólice e outras importâncias, bem como comissões pagas a mediadores;
• Entidades emitentes de letras e outros títulos de crédito;
• Outras entidades que intervenham em actos e contratos ou emitam ou utilizem documentos, títulos ou papéis;
• Representantes, obrigatoriamente nomeados em Portugal, pelas entidades emitentes de apólices de seguros efectuados fora do território nacional, mas cujo risco ocorra no território português; bem como os representantes nomeados pelas instituições de crédito ou sociedades financeiras, que no território nacional realizem operações em regime de livre prestação de serviços;
• A Santa Casa da Misericórdia, relativamente aos contratos de jogo, bem como as entidades que concedam prémios de bingo, rifas, assim como quaisquer sorteios ou concursos;
• Transmissões gratuitas efectuadas por pessoas singulares (particulares), no âmbito de sucessões por morte;
• Nas demais transmissões gratuitas, incluindo as aquisições por usucapião (direito que um cidadão adquire pelo uso de determinado bem, móvel ou imóvel, por um determinado tempo).

Como pagar o imposto?

Para proceder ao pagamento deste imposto, o senhorio deve até ao final do mês seguinte ao do início do arrendamento, comunicar à Administração Tributária a celebração de novos contratos de arrendamento, através do preenchimento e submissão electrónica (ou em formato papel, nas situações em que a lei assim o permita) da Declaração do Modelo 2 do Imposto do Selo (IS).

Uma vez feita a entrega da declaração, a Autoridade Tributária procederá automaticamente à liquidação do imposto do selo pela celebração do contrato de arrendamento, emitindo o respetivo documento único de cobrança de modelo oficial para efeitos de pagamento de imposto pelo senhorio.

Este documento único de cobrança emitido pela Autoridade Tributária e certificado pelos meios em uso na rede de cobrança,  comprova o pagamento do imposto de selo devido pelo contrato de arrendamento.

No entanto, saiba que para além da celebração de contratos, o imposto de selo é devido noutras situações relativas ao arrendamento. Deste modo, a lei sujeita ao pagamento de imposto do selo a celebração de acordos de alteração a contratos de arrendamento que impliquem aumentar o valor da renda mensal. Assim, o valor do imposto a cobrar corresponderá a 10% sobre o valor do aumento da renda mensal introduzido pela alteração contratual decidida entre senhorio e inquilino.

 Isenção do Imposto do Selo

De acordo com o artigo n° 6 e n° 7 do Código do Imposto do Selo (CIS), existem situações em que a isenção do imposto se aplica, caso determinados requisitos se apliquem. Consulte aqui em detalhe as isenções de acordo com o CIS. Vejamos alguns casos:

• Prémios/comissões de seguros de vida;
• Operações financeiras com prazo igual ou inferior a um ano;
• Empréstimos com características de suprimentos;
• Reporte de valores mobiliários executados em bolsa de valores;
• Atos/contratos e operações cujos remetentes/intervenientes sejam o Banco Europeu (BE) ou instituições comunitárias;
• Jogos organizados por IPSS.

Quais são os direitos e deveres do inquilino?

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Está a arrendar casa? Se for o caso, conheça os direitos e deveres inerentes ao arrendamento de um imóvel. Afinal de contas, ao arrendar uma casa, estamos a usufruir de um espaço que não nos pertence de facto. Como tal, é dever de qualquer inquilino contribuir para a manutenção do espaço que arrenda durante o período de tempo em que ocupa a dita habitação.  Por outro lado, o inquilino, ao pagar uma renda mensal também goza direitos que auxiliam à proteção da sua segurança. Vejamos os principais deveres e direitos do inquilino estipulados de acordo com o artigo n° 1038  entre outros da Nova Lei do Arrendamento Urbano (NRAU) da Lei n° 31/2012 de 14 de Agosto.

 Deveres

Consideram-se obrigações do inquilino os deveres normais de pagar a renda e as despesas do condomínio inerentes bem como o de não explorar o imóvel com um fim diverso ao que ele se destina, por exemplo, alugar um escritório e habitá-lo.

O arrendatário deverá também facilitar qualquer visita que o senhorio decida fazer à habitação, e no caso de a casa ser alvo de reparações urgentes, é dever do inquilino tolerar os respetivos arranjos.

Ao arrendar uma casa é preciso ter em consideração que não é possível, de acordo com a lei, subalugar o imóvel. Caso saiba que vai estar ausente durante determinado período de tempo e tem um conhecido que tem interesse em subalugar, certifique-se de comunicar esta possibilidade ao senhorio, pois pode acontecer chegarem a um consenso. Se, após falar com o senhorio, a cedência do imóvel arrendado for bem sucedida, é dever do inquilino comunicar a mudança de arrendatário num prazo de quinze dias.

É também dever do inquilino alertar o senhorio caso a habitação arrendada possa estar de alguma forma em perigo ou que terceiros se intitulem com direitos relativos à habitação. Finalmente, é obrigação do inquilino restituir o imóvel arrendado ao senhorio assim que o contrato termine.

 Direitos

Como vimos, os deveres dos inquilinos não são um peso extremamente pesado mas sim um alerta ao seu dever responsável e cumpridor. Vejamos as situações em que o inquilino é protegido pela lei.

Nos casos acima referidos, em que as obras urgentes requeiram a mudança temporária do inquilino, o mesmo tem direito a realojamento temporário dentro das mesmas condições (área da casa, localidade, etc.) sendo desta forma o inquilino indemnizado pelo senhorio. Por sua vez, o inquilino tem o direito de realizar reparações urgentes que possam surgir no imóvel. Se o senhorio não responder ao comunicado oficial atempadamente, o inquilino poderá prosseguir com as obras e será reembolsado pelo senhorio mediante apresentação dos respetivos comprovativos. Adicionalmente, o inquilino tem o direito de realizar pequenas deteriorações conscientes no imóvel, como por exemplo pequenos buracos para pendurar quadros, estantes, fotografias, etc.

Note-se também que caso o senhorio decida vender o imóvel que está a arrendar, o inquilino tem direito de preferência sobre a habitação se assim o desejar. Para tal é necessário, de acordo com a lei, que o arrendatário habite no imóvel há pelo menos três anos.

Apesar de parecer demasiado evidente, o inquilino tem o direito a viver com a família, cônjuges ou parentes até ao 3° grau da linha lateral. Adicionalmente, é permitido ao arrendatário um máximo de três hóspedes.

O contrato de arrendamento não representa um compromisso rígido entre as partes. Assim, o inquilino tem direito a denunciar o contrato antes do termo do mesmo, devendo sempre respeitar o aviso legal expresso na lei (entre 60 e 120 dias dependendo de contratos com prazo indeterminado e prazo certo).

A entrada em vigor do NRAU o inquilino passou a ter o direito de impugnar a avaliação do imóvel feita pelas Finanças. Por exemplo, imagine que o Fisco considerou que o imóvel tinha garagem quando não tem, ou que tinha 120 m2 quando na verdade tem 100 m2, nestes casos, o inquilino pode pedir uma reavaliação.

Finalmente, apesar de a lei não permitir ao inquilino o uso devido do imóvel arrendado, o inquilino tem direito a exercer indústria doméstica, como por exemplo, serviços de cabeleireiro, reparação de veículos e automóveis, atividade industrial de carpintaria, etc.

O que é o RABC, como se calcula e quem calcula?

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O rendimento anual bruto corrigido, ou RABC, surge no contexto de carência económica aquando do regime de atualização das rendas que entrou em vigor em 2012. Assim, o estatuto de carência económica poderá ser alegado apenas pelos contribuintes cujo RABC seja inferior a cinco remunerações mínimas nacionais com vista a travarem o aumento das rendas num prazo máximo de cinco anos. Adicionalmente, este estatuto deverá sempre ser comunicado pelo arrendatário ao senhorio na primeira carta de resposta a propósito do aumento da renda.

 Como se calcula?

O cálculo do RABC é feito pelas Finanças e não pelo próprio arrendatário que, para atestar a sua situação financeira, terá de se dirigir presencialmente a uma repartição do Fisco e solicitar o respetivo comprovativo, para depois entregar ao senhorio.

Para chegar ao valor do RABC, as Finanças partem da informação que lhes é fornecida pelas declarações do IRS entregues no ano anterior pelas pessoas que constituem o núcleo familiar do inquilino, ou seja, o seu agregado familiar. O primeiro passo é somar os vários rendimentos brutos anuais e assim se chega ao rendimento anual bruto. De seguida, este é alvo de correções. Para começar, deverão somar-se aos rendimentos do inquilino os de todas as pessoas que com ele vivam em comunhão de habitação há mais de um ano. Aqui incluem-se, por exemplo, familiares ou outras pessoas que vivam lá em casa e ajudem a pagar despesas.

Deste modo, chegamos a um novo total, ao qual se vai deduzir, para cada dependente, o equivalente a metade do salário mínimo nacional, ou seja, 278,5 euros no ano de 2017. Existe ainda outra dedução a fazer, também de metade do salário mínimo, por cada pessoa do agregado que tenha deficiência igual ou superior a 60%. Finalmente, feitas todas estas deduções, as Finanças chegam ao valor do RABC do agregado familiar.

 Quais os valores máximos de atualização da renda?

Consoante o valor registado pelo respetivo agregado familiar, os arrendatários que invoquem esta situação de exceção têm três taxas de esforço diferentes:

• Para rendimentos mensais inferiores a 500€, a renda não poderá ultrapassar 10% desse valor, ou seja, 50€;
• Se o agregado contabilizar rendimentos entre os 500€ e os 1000€, a taxa de esforço será de 17%, podendo a renda chegar aos 225€;
• O último escalão foi desenhado para agregados com valores mensais acima dos 1.500€ e até ao montante de cinco remunerações mínimas nacionais anuais – neste caso a taxa de esforço será de 25%, podendo chegar aos 736.4€.

Em qualquer um destes escalões há ainda um teto máximo  que corresponde a um quinze avos do valor patrimonial tributário (VPT) do prédio, ou seja, mesmo que o RABC do inquilino o permita, a renda nunca poderá ser superior a 1/15 do VPT.

 Quais os elementos que não são contabilizados no RABC?

Ficam de fora todos os rendimentos que não constem da declaração de IRS do inquilino e das pessoas que fazem parte do seu agregado familiar. Isto significa que rendimentos que não sejam englobados na declaração de IRS não são contabilizados. É o que acontece, por exemplo, com rendimentos de capitais –  como depósitos bancários – cujos valores são tributados  a taxas autónomas de IRS.

Por outro lado, se o inquilino tiver rendimentos tributados em IRC (caso tenha uma sociedade comercial ou profissional) esses valores também não serão tidos em conta no cômputo do rendimento anual bruto corrigido (RABC).

Finalmente, os inquilinos não são obrigados a comprovar todos os anos o valor do RABC do seu agregado familiar. Esta regra foi alterada em 2014, quando o Governo procedeu a um conjunto de alterações à lei, as quais entraram em vigor em janeiro de 2015. Note-se que a entrega anual é apenas obrigatória mediante notificação prévia do senhorio. Nestes casos, o arrendatário deverá declarar o RABC do seu agregado familiar até ao dia 30 de setembro.

O que é o Programa ”Reabilitar para Arrendar”?

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Criado em julho de 2015, o programa “Reabilitar para Arrendar” é uma iniciativa do Ministério do Ambiente, Ordenamento do Território e Energia que tem como objetivo apoiar a reconstrução urbana com vista ao arrendamento condicionado.  O orçamento, de 50 milhões de euros, destina-se a entidades públicas bem como privadas e foi concedido pelo Banco Europeu de Investimento ao Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU).

 Quem se pode candidatar?

De acordo com o regulamento do programa, o processo de candidatura é composto por duas fases: 

• Numa primeira fase de pré-candidatura, em que através de formulário próprio disponibilizado no Portal da Habitação são recolhidos um conjunto de dados e documentos (cópia simplificada do registo predial do imóvel e inscrições em vigor; cadernetas prediais de cada uma das partes que constituem o edifício, quatro fotografias representativas de cada edifício objeto da intervenção e documento da simulação), para aferição da elegibilidade e viabilidade da intervenção;
• Numa segunda fase de candidatura ao financiamento, que visa determinar o montante e condições do empréstimo (integra, entre outros, elementos do projeto de arquitetura e especialidades, custos envolvidos na intervenção (reais), comprovativos do controlo prévio municipal, se aplicável)

Qualquer pessoa pode candidatar-se a este programa de apoio do Estado, seja uma pessoa individual ou coletiva bem como qualquer entidade de natureza publica ou privada. No entanto, é necessário que o candidato em questão comprove a qualidade de proprietário do edifício que pretende reabilitar. Importa salientar que não existem prazos para as candidaturas, sendo que estas decorrem o ano inteiro.

 Que edifícios podem ser reabilitados?

O programa “Reabilitar para Arrendar” contempla edifícios com idade igual ou superior a 30 anos, preferencialmente localizados em áreas de reabilitação urbana e destinados a arrendamento habitacional com rendas condicionadas. Adicionalmente, os edifícios não poderão apresentar ónus ou encargos e as operações de reabilitação devem ser viáveis e sustentáveis, desta forma, cabe ao proprietário executar um plano realista para a reabilitação do edifício. Note-se, ainda, que todas as despesas com projetos, sondagens e outros estudos ou trabalhos preparatórios estão incluídas no âmbito do programa. Caso seja senhorio, descubra no simulador do IHRU se o investimento que pretende realizar no seu imóvel é viável.

 Quais as condições dos trabalhos de reabilitação?

Todos os proprietários abrangidos no programa deverão ter em conta que todas as obras de reabilitação devem respeitar as condições do licenciamento municipal sendo que as mesmas têm de cumprir as regras de proteção do património arquitectónico, de forma a evitar irregularidades paisagistas. Os senhorios devem também fazer a reabilitação integral de todas as componentes essenciais do edifício. Finalmente, as obras de reabilitação devem estar terminadas no prazo de 12 meses e os proprietários poderão ainda beneficiar do Regime Excecional de Reabilitaçāo Urbana que vigora até ao dia 9 de abril de 2021.

 Como é realizado o financiamento?

O empréstimo do Estado para a reabilitação urbana pode ascender a 90% do custo da operação e apresentar uma maturidade até 15 anos (180 prestações mensais iguais) com uma taxa de juro indexada à Euribor a três meses. Existem ainda 6 meses de carência de capital após o termo das obras, no entanto, poderá existir um adiamento até 20% do valor do empréstimo. É importante ter em consideração que o custo das obras por metro quadrado não deve exceder os 700€. Por ultimo, a única garantia é prestada através de hipoteca sobre o edifício em causa.

Se desejar saber mais pormenores relativamente ao programa, não hesite em contactar o IHRU através do Rpa@ihru.pt ou através da linha telefónica 808 100 024.

Quando é que as obras ficam a cargo do senhorio?

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De acordo com a lei do arrendamento, as despesas relativas a obras são, por norma, responsabilidade do senhorio, sendo que nos casos em que o mesmo se recuse a proceder à realização de obras, o inquilino tem o direito de prescindir o contrato.

De facto, a lei apenas permite ao inquilino realizar obras cuja execução esteja prevista no contrato de arrendamento ou que tenham sido devidamente autorizadas, por escrito, pelo senhorio. A falta de autorização prévia pode ser motivo para terminar o contrato de arrendamento. Se tem um imóvel disponível e pretende rentabilizá-lo, pode anuncia-lo gratuitamente na Uniplaces. No entanto, uma vez findo o contrato, e se nada ficou estabelecido em contrário, o arrendatário terá direito a uma compensação pelas obras/benfeitorias que tenha licitamente executado durante a vigência do contrato. Assim, na falta de estipulação contratual, cabe ao senhorio a realização de todas as obras, de caráter ordinário (manutenção do imóvel) ou extraordinário (ocasionadas por defeitos de construção do imóvel), que venham a ser necessárias executar no imóvel arrendado, quer por força da lei, quer por força do contrato.

Deste modo, a lei determina que no fim do contrato, com a desocupação e entrega do imóvel arrendado ao senhorio, o arrendatário terá direito a ser compensado pelo senhorio. Aqui, falamos de obras que foram úteis e necessárias ao imóvel arrendado e que não podem ser removidas sem danificar o imóvel ou diminuir o seu valor.

Note-se também que, perante o atraso do senhorio na realização de obras de reparação que se mostrem urgentes e indispensáveis, o arrendatário poderá executar estas obras com direito ao reembolso dos montantes despendidos.

 Obras de Remodelação ou Restauro Profundo

No entanto, existem vários casos em que o próprio senhorio tem de fazer obras de remodelação ou restauro profundos que estão sujeitas a controlo prévio por parte da Câmara Municipal e implicam a desocupação da habitação por parte do inquilino. Por outro lado, as obras de conservação não conferem ao senhorio o direito de denúncia do contrato de arrendamento. Neste caso, o senhorio apenas tem o direito a solicitar ao arrendatário, com uma antecedência mínima de três meses, que desocupe a habitação pelo prazo necessário à execução das obras, o qual não pode ser superior a 60 dias.  Caso este prazo não seja cumprido, o arrendatário tem direito a ser indemnizado. Note-se que durante o período de execução de obras, o senhorio fica obrigado a encontrar realojamento para o inquilino, em condições semelhantes, sendo que o mesmo é responsável pelas despesas inerentes à desocupação.

Existem ajudas financeiras para os senhorios realizarem obras num imóvel arrendado?

Se é senhorio, saiba que o Estado e demais entidades públicas proporcionam apoios financeiros no âmbito da realização de obras em zonas de reabilitação urbana. Criado pelo IHRU, o Programa Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível oferece apoios que se traduzem na concessão de empréstimos para financiamento de operações de reabilitação urbana que incidam sobre imóveis com idade igual ou superior a 30 anos, e, em princípio, situados em áreas de reabilitação urbana. Estas áreas são delimitadas pelos municípios competentes que, pela degradação dos edifícios, exige, do ponto de vista urbanístico, uma intervenção integrada. Consulte mais informação relativa aos apoios financeiros aqui.

Para beneficiarem deste incentivo, os imóveis em causa devem necessitar de reabilitação integral e destinarem-se, após a sua recuperação, a fins habitacionais, nomeadamente o arrendamento a terceiros.

Qual o processo de venda para um imóvel arrendado?

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Se é proprietário de um imóvel que está atualmente a arrendar e deseja vendê-lo a um terceiro, saiba que, de acordo com o novo regime jurídico de arrendamento urbano, reformulado pela Lei n° 31/2012 de 14 de Agosto, a lei permite a venda de imóveis que se encontrem arrendados. No entanto, note que existem algumas regras a respeitar, como o direito de preferência do arrendatário.

No processo de venda, o imóvel arrendado é transmitido a um terceiro, mantendo-se inalterado o contrato de  arrendamento, operando apenas uma modificação subjetiva da pessoa do senhorio para um novo senhorio. Note que esta alteração não requer o acordo ou autorização prévia do arrendatário. O novo proprietário, passando então a ser o novo senhorio, irá assumir os direitos e obrigações inerentes a esta nova qualidade, mantendo-se o contrato de arrendamento para o inquilino exatamente igual. De qualquer modo, a alteração do titular do imóvel deverá ser comunicada ao inquilino, até mesmo para efeitos do modo de pagamento das rendas.

Adicionalmente, de acordo com a lei em vigor, o arrendatário tem direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do imóvel que arrende há mais de três anos. Nesta última situação, o senhorio deverá dar-lhe prévio conhecimento do projeto de negócio existente, e, caso seja do interesse do inquilino, este poderá exercer o direito de preferência, subsitutindo-se dessa forma ao terceiro interessado na aquisição do imóvel arrendado.

Esta restrição à liberdade negocial do senhorio surge apenas, como já referido, nos arrendamentos em vigor há mais de três anos e abrange não só os arrendamentos habitacionais como os não habitacionais.

 Como comunicar ao inquilino?

Caso seja proprietário e o seu inquilino esteja a arrendar há mais de três anos, o senhorio deverá comunicar ao arrendatário o projeto de venda e condições do negócio que lhe foi proposto, nomeadamente, prazo para a concretização, preço e forma de pagamento através de carta registada com aviso de recepção. Uma vez recebida a comunicação, o arrendatário dispõe de oito dias para, querendo exercer o seu direito de preferência, ou seja, informar que pretende adquirir o imóvel arrendado nas condições que lhe foram comunicadas, se tornar no potencial futuro proprietário do imóvel.

 Quais as formalidades que o senhorio deve respeitar?

Quando o inquilino tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado, o senhorio deve enviar carta registada com aviso de recepção comunicando as cláusulas do respetivo contrato (nome do comprador, preço e condições de pagamento, data da celebração do contrato e quaisquer outras cláusulas). Sob pena de caducidade, o arrendatário dispões de oito dias para exercer o seu direito.

No caso de o senhorio não respeitar o direito de preferência do inquilino, este poderá recorrer ao tribunal através de uma ação de preferência para ver reconhecido o seu direito.

Rendimentos prediais: categoria B ou F?

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Com a chegada da entrega do IRS, os proprietários de imóveis arrendados deparam-se com uma escolha na tributação das rendas no IRS. A regra geral é a de que as rendas de imóveis são rendimentos prediaisintegrados na categoria F do IRS. Porém, desde 2015, com o reconhecimento do arrendamento como atividade empresarial, alguns senhorios têm optado pela categoria B. Embora persistam algumas dúvidas relativamente à melhor opção entre as duas categorias, tudo depende dos rendimentos totais do contribuinte, sendo que o mesmo poderá fazer uma simulação de maneira a confirmar qual a alternativa mais vantajosa.

 Categoria F

A primeira modalidade de tributação das rendas que surgiu na sequência do arrendamento urbano, de 2012 – categoria F –  é a aplicação de uma taxa especial de 28%, a qual entrou em vigor em 2013. Isto significa que os rendimentos prediais não serão somados aos restantes rendimentos que o proprietário tenha de outras categorias. Deste modo, escolhendo a categoria F do IRS, aplicando a taxa especial às rendas, o rendimento que o agregado familiar tiver tido durante o ano será dividido: as rendas pagam 28% de IRS e os demais rendimentos (como salários ou pensões) pagam a taxa de imposto que lhes corresponder, de acordo com o respetivo valor.  A tributação dos rendimentos da categoria F é feita através preenchimento do Anexo F do Modelo 3 do IRS.

 Categoria B

Uma segunda modalidade aplicável aos senhorios é a opção de tributarem os seus rendimentos prediais no âmbito da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) isto é, exercendo a atividade de arrendamento como uma atividade económica.  Esta modalidade surgiu com a reforma do IRS que entrou em vigor em Janeiro de 2015 e significa que os senhorios estarão na condição de empresários em nome individual, sendo que os valores das rendas serão incluídos na declaração anual de rendimentos no anexo B e obrigatoriamente englobados com os restantes rendimentos que o contribuinte tenha, das categorias A (trabalho dependente), H (pensões) ou G (outros rendimentos), quando sujeitos a englobamento.

Note, no entanto, que com a categoria B o englobamento é obrigatório, sendo que os contribuintes que façam esta opção deixam de poder beneficiar da taxa especial de 28% inerente à categoria F, sujeitando-se desta forma às taxas progressivas de imposto que vão sendo mais altas consoante o rendimento total aumenta. Na categoria B existem dois regimes optativos: o regime simplificado e o da contabilidade organizada (obrigatório para quem tem rendimentos superiores a 200 mil euros). Refira-se ainda que, optando pela categoria B, terá de passar os recibos verdes eletrónicos, à semelhança do que acontece com os trabalhadores independentes.

Os senhorios que queiram ser tributados por esta categoria têm que apresentar uma declaração de início de atividade através do Portal das Finanças. Para quem já tenha atividade aberta como independente, apenas terá de apresentar uma declaração de alterações para incluir esta atividade adicional. Os contribuintes deverão também informar o Fisco sobre o regime que escolhem, se o simplificado ou o da contabilidade organizada.

Dentro da categoria B, qual o regime mais vantajoso, o simplificado ou o da contabilidade organizada?

Tudo dependerá das características de cada proprietário e dos rendimentos que aufere. Por norma, optar pela tributação dos rendimentos prediais no âmbito da categoria B, como atividade económica, apenas se apresenta objetivamente mais favorável para rendimentos muito elevados e que possam justificar uma organização empresarial como contabilidade organizada. À partida o regime simplificado não oferece grande atrativo, uma vez que o rendimento líquido não é determinado por nenhum coeficiente, mas é apurado tal como se fosse determinado na categoria F.

Por sua vez, o regime da contabilidade organizada oferece grandes vantagens, seja em termos de deduções, que não ficam confinadas às previstas na categoria F, pelo contrário, alargam-se aos encargos financeiros (juros pagos pelo financiamento da aquisição  de prédios para arrendar), às amortizações dos imóveis e a todas as outras despesas relacionadas com a obtenção dos rendimentos.

Arrendar sem fiador: o que fazer?

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Arrendar um imóvel nem sempre é uma tarefa fácil, principalmente quando o senhorio insiste na garantia de um fiador no contrato de arrendamento. No entanto, caso seja um potencial inquilino, esteja consciente, pelo menos em termos de senso comum, de que o fiador não é um elemento obrigatório para a constituição e validação do contrato final entre as partes. Porém, se o senhorio insistir com esta garantia de cumprimento, o mesmo poderá alegar que apenas arrendará a casa sob condição prévia da existência de um fiador. Por exemplo, se com base no último comprovativo de IRS, o senhorio considerar que o potencial inquilino não tem capacidade para fazer face às suas obrigações a longo-prazo, nada o impede de exigir um fiador.

Uma das opções a tentar por parte dos inquilinos poderá passar por apresentarem os seus pais, se os mesmo estiverem em condições, como fiadores. Existem vários casos de inquilinos que alegam ter conseguido ter como fiador os próprios pais, sendo que os mesmo apresentavam remunerações baixas. De facto, mais importante que os fiadores é transmitir confiança ao senhorio.

Caso seja um potencial inquilino, certifique-se de dar referências respetivas ao  seu trabalho, onde esteve a morar até procurar nova habitação, o seu contrato de trabalho ou até mesmo a nota de liquidação do IRS. O interesse do senhorio é puramente receber a renda, tendo como segurança que o inquilino não se apresenta como um potencial aldrabão, mas sim pessoas trabalhadoras que simplesmente procuram uma casa. Em certos casos, poderá conseguir prescindir do fiador.

 Optar pela caução

Caso o arrendatário não consiga obter um terceiro que seja fiador, se assim for necessário, o mesmo deve averiguar junto do senhorio se poderá apresentar outro tipo de garantia, como por exemplo, a possibilidade de prestar caução através de um depósito em dinheiro. A caução é uma outra forma de garantia e pode ser prestada através de um depósito em dinheiro em montante a combinar com o senhorio, uma vez que a lei assim o permite. Anuncie os seus imóveis na Uniplaces e beneficie da Garantia Uniplaces. Assim não perde dinheiro caso os inquilinos saiam da sua propriedade antes do fim do contrato. Crie os seus anúncios aqui.

Em termos jurídicos, a caução é uma a forma de garantir a realização do contrato negociado entre as partes, ou estabelecida por um outro tipo de exigência pré-contratual de forma a garantir a intenção de estabelecer o contrato de arrendamento. Habitualmente, a caução será devolvida à entidade que prestou essa garantia, quando o contrato ou exigência subjacente (qualquer outro tipo de garantias, como por exemplo a manutenção do imóvel) a essa caução deixar de existir.

Não se trata de uma antecipação do pagamento de rendas, mas sim de uma forma de garantir o pagamento das obrigações assumidas pelo arrendatário. Deste modo, caso o inquilino se atrase no pagamento da renda, o senhorio pode utilizar o montante da caução para o pagamento das quantias em dívida.

Caso decida optar pela caução, se forem muitos meses, pondere propor uma conta bancária colectiva conjunta – onde apenas será possível movimentar o dinheiro com autorização de ambos. Dessa forma, evita dar todo o dinheiro ao senhorio.

De acordo com o parecer da Autoridade Tributária (AT), o pagamento de uma caução é entendido como rendimento e como tal obriga à emissão de recibo, estando sujeito a retenção. Este valor será gasto no momento da devolução, ou seja, quando o contrato de arrendamento terminar e o inquilino abandonar o imóvel.

Caução vs Renda

A Associação Nacional de Proprietários (ANP) considera que as duas rendas pagas inicialmente na celebração do contrato não são de facto consideradas “rendas”. A ANP explica que nenhuma delas corresponde à caução, sendo a prova disso que ninguém escreve no recibo a palavra “caução”, mas antes, nos dois recibos, a palavra “renda”, que é efetivamente o termo correto. Segundo o artigo n.º 1075º do Código Civil, a primeira renda vence-se no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no 1º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito. Deste modo, no final do contrato, o arrendatário não terá de pagar a renda do último mês, visto a mesma já ter sido liquidada antecipadamente.

Alojamento Local, Modelo 30: o que é e como preencher?

Artigo publicado na Uniplaces

O Modelo 30 do Alojamento Local, é um documento obrigatório que faz parte das obrigações fiscais de senhorios que, por exemplo, aluguem propriedade com fins turísticos. Deste modo, a declaração deste documento está prevista no n° 7 do artigo 119° do Código do IRS e no artigo 128° do Código do IRC, sendo que deve ser entregue pelas entidades devedoras ou pagadoras de rendimentos a sujeitos passivos não residentes em território português.

O Modelo 30 deverá ser entregue até ao final do segundo mês seguinte àquele em que ocorrer or ato do pagamento. No caso de indivíduos que estejam isentos de qualquer taxa de imposto- incluindo o Modelo 30 – deverão conservar os documentos originais pelo prazo de dez anos e apresentá-los à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) se esta entidade assim os solicitar.

Como preencher o Modelo 30?

Antes de começara preencher o documento, tenha em consideração que deverá basear-se em duas tabelas para apenas dois dos valores a preencher: a Tabela I – Códigos dos Regimes de Tributação – e a Tabela II – Tipo de rendimentos de acordo com a convenção modelo da OCDE.

Passo a passo

Em primeiro lugar, no quadro 1, deverá identificar o número de identificação fiscal (NIF) da entidade declarante. No quadro 2, indique o NIF do Técnico Oficial de Contas (TOC). Já no quadro 3, nos campos 03 e 03A, deverá indicar o ano e o mês em que ocorreu qualquer um dos ato referidos. No quadro 4, indique o código do Serviço de Finanças da sede ou domicílio fiscal da entidade declarante. Chegando ao quadro 5, indique se a sua declaração é a primeira que faz, ou se trata de uma declaração de substituição, pois a última irá substituir toda a informação que já tenha declarado na primeira.

Passando para o quadro 6, “Resumo das importâncias retidas”, tenha como referência a tabela II (OCDE), e, nos campos 06 a 14, 40 e 41, indique o valor total do imposto retido durante o mês, por natureza dos rendimentos. Tenha em consideração ainda as seguintes indicações aplicadas a casos concretos:

– O valor a referir no campo 09 – “trabalho dependente” – resulta da soma das retenções na fonte efetuadas sobre os rendimentos dos tipos 15 (trabalho dependente) e 16 (percentagens de membros de órgãos sociais);

– O valor a referir no campo 10 – “trabalho independente” – resulta da soma das retenções na fonte efetuadas sobre os rendimentos dos tipos 14 (trabalho independente) e 17 (rendimentos de artistas ou desportistas);

– O valor a referir no campo 16 – “percentagens de membros e órgãos sociais” – resulta da soma das retenções na fonte efetuadas sobre os rendimentos dos tipos 20 (subsídios pagos a estudantes e estagiários) e 21 (outros rendimentos);

Ainda no quadro 6, o campo 17, como o nome indica – “total” – corresponde à soma dos valores inscritos nos campos  06 a 14, 16, 40 e 41 e deve coincidir com o valor apurado para os campos 30 do quadro 7, que veremos de seguida, bem como do campo 38 do quadro 8.

No quadro 7 – “relação das guias de pagamento” –  indique o número da guia de pagamento utilizada e o respetivo total. Caso tenha mais de um número, indique todos. O campo 30 deve corresponder ao valor total da soma das guias.

Finalmente, chegando ao quadro 8, no campo 31 – “número de identificação fiscal português” – deve indicar o NIF português das entidades não residenciais beneficiárias dos rendimentos. No campo 32, indique o NIF que as entidades não residentes possuem no respetivo país de residência. Passando para o campo 33, indique o código do país de residência.  No campo 34, caso seja aplicável, deve indicar na coluna D a percentagem de participação que o sujeito passivo não residente detém no capital social da declarante, e, na coluna S, a percentagem que a declarante detém no capital social do sujeito passivo.

Ainda no quadro 8, chegando ao campo 35, o declarante deverá referir o valor bruto do rendimento e a identificação do respetivo tipo, de acordo com a tabela II. Ora, se se tratarem de remunerações (rendimentos do trabalho dependente):

– Assinale o código 22 (remunerações públicas) sempre que os rendimentos sejam referentes a salários, vencimentos e outras remunerações semelhantes pagas pelo Estado ou por uma subdivisão política ou autarquia local (administração central, regional ou local);

– Nos restantes casos deve indicar o código 15 (trabalho dependente).

No caso de pagamento de pensões, tenha em consideração o seguinte:

– Indique o código 23 (pensões públicas) quando estejam em causa pensões e outras remunerações similares pagas pelo Estado ou, novamente, uma subdivisão política ou autarquia local;

– Nos restantes casos, deve indicar o código 18 (pensões).

No campo 36, indique a taxa de tributação utilizada e identifique o regime de tributação aplicado, com base nos códigos da tabela I acima referida. No campo 37, indique o montante do imposto retido sobre os rendimentos que inseriu no campo 35. Quase a preencher a totalidade do codumento, no campo 38, deve indicar a soma que correponde ao total das importâncias retidas no mês em causa. Note que este valor deve ser igual ao declarado no campo 17 do quadro 6 bem como do campo 30 do quadro 7.

Finalmente, no campo 39 deve indicar o NIF da entidade emitente sempre que em causa estejam rendimentos em que a obrigação de efetuar a retenção na fonte pertença às entidades registadoras ou depositárias de valores mobiliários.

Se persistirem dúvidas após a leitura deste artigo, contacte o portal das Finanças através do número 217 206 707.